“아니, 내 아파트가 10억 원이고 LTV 70%면 7억 원이 나와야지, 왜 3억 원밖에 안 된다는 겁니까?”
은행 대출 상담 창구에서 가장 많이 들리는 고성 중 하나입니다. 담보(집)는 확실한데, 대출 한도가 터무니없이 적게 나오는 상황. 이는 당신의 집이 문제가 아니라, 당신의 ‘소득’과 ‘기존 빚’이 문제입니다.
LTV(담보인정비율)는 대출의 ‘최대 가능 금액’을 보여주지만, 실제 내 통장에 꽂히는 금액은 결국 DSR(총부채원리금상환비율)이 결정합니다. 이 두 기준의 괴리 때문에 자금 계획이 틀어지는 대표적인 3가지 사례와 그 돌파구를 정리했습니다.
핵심 요약: LTV는 합격, DSR은 불합격인 이유
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아무리 집값이 비싸도, 매달 원리금을 갚을 능력이 증명되지 않으면 대출은 나오지 않습니다.
| 구분 | LTV (집값 기준) | DSR (소득 기준) |
|---|---|---|
| 의미 | 집을 팔면 은행 돈을 갚을 수 있는가? |
매달 월급으로 이자를 낼 수 있는가? |
| 결정 요인 | KB시세, 감정가, 지역 규제 | 연 소득, 기대출, 금리 |
| 현실 | 한도가 넉넉함 (70~80%) | 여기서 대부분 삭감됨 (40%) |
사례 1. “집만 있는 부자” (소득 없는 은퇴자/주부)
가장 흔한 케이스입니다. 20억 원짜리 강남 아파트를 소유하고 있지만, 은퇴하여 근로 소득이 없거나 미미한 경우입니다. 은행은 “담보는 훌륭하지만, 이자 낼 돈이 없으시니 대출해 줄 수 없다”고 합니다.
💡 해결책: ‘추정 소득’ 활용
증빙할 연봉이 없다면, 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역을 제출하십시오. 은행은 이를 바탕으로 연 소득을 최대 5,000만 원까지 추정(인정)해 줍니다. 단, 5천만 원 소득으로 DSR 40%를 계산하면 대출 한도는 약 3~4억 원 선에서 멈춥니다. 그 이상이 필요하다면 배우자 소득 합산이나 연금 소득을 최대한 끌어모아야 합니다.
사례 2. “연봉은 높은데 마통이 있는 직장인”
연봉 1억 원인 대기업 직장인 A씨. 당연히 대출이 잘 나올 줄 알았지만, 기존에 뚫어놓은 5,000만 원짜리 마이너스 통장 때문에 한도가 2억 원이나 깎였습니다.
이유는 DSR 계산 방식 때문입니다. 주택담보대출은 40년에 걸쳐 갚는 것으로 계산하지만, 신용대출(마이너스 통장)은 5년 안에 갚는 것으로 간주하여 계산합니다.
즉, 신용대출 5천만 원은 DSR 계산식에서 주택담보대출 2~3억 원과 맞먹는 ‘무거운 짐’이 됩니다.
💡 해결책: 마통 해지 후 신청
주담대를 받기 전, 가지고 있는 신용대출이나 마이너스 통장을 전액 상환하고 ‘해지 증명서’를 제출하십시오. 그래야 DSR 공간이 확보되어 LTV 한도만큼 대출을 받을 수 있습니다. 대출 실행 후 급전이 필요하면 그때 다시 신용대출을 받는 것이 순서입니다.
사례 3. “금리가 1%만 올랐을 뿐인데”
소득도 그대로고 빚도 없는데, 갑자기 한도가 줄어드는 경우입니다. 이는 ‘금리 인상’ 또는 ‘스트레스 DSR’ 적용 때문입니다.
DSR은 ‘내가 내야 할 이자’를 기준으로 한도를 정합니다. 대출 금리가 4%일 때와 5%일 때, 매달 내야 할 이자가 다르므로 빌릴 수 있는 원금의 크기도 달라집니다.
특히 최근 도입된 스트레스 DSR은 미래 금리 인상분(가산금리)까지 미리 반영하므로, 변동금리를 선택하면 LTV가 아무리 널널해도 DSR 한도는 쪼그라듭니다.
💡 해결책: 5년 주기형/고정금리 선택
변동금리보다는 주기형(혼합형) 금리를 선택해야 스트레스 금리 적용을 덜 받아 한도를 최대한 보전할 수 있습니다.
LTV의 환상에서 벗어나 DSR의 현실을 직시할 때
LTV는 ‘은행이 집을 믿는 정도’이고, DSR은 ‘은행이 당신을 믿는 정도’입니다. 은행은 집보다 당신의 상환 능력을 더 깐깐하게 봅니다.
부동산 계약금을 걸기 전에 등기부등본(LTV)만 보지 말고, 반드시 내 연봉과 기존 부채(DSR)를 먼저 계산해 보십시오. 마이너스 통장 하나를 미리 끄느냐 마느냐가 대출금 2억 원의 차이를 만듭니다.
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