주택담보대출을 준비하는 분들이 가장 흔하게 저지르는 실수가 있습니다. 바로 “마이너스 통장은 안 쓰고 있으니 괜찮겠지” 하거나 “신용대출 5천만 원 정도는 연봉으로 커버되겠지”라고 생각하는 것입니다.
하지만 은행의 계산기는 다르게 작동합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시, 신용대출은 주택담보대출보다 훨씬 무거운 ‘가중치’를 갖습니다. 결론부터 말씀드리면, 보유하고 있는 신용대출금의 약 3배에서 4배에 달하는 주담대 한도가 사라지는 구조입니다.
이 글에서는 왜 신용대출이 주담대 한도를 그토록 가혹하게 깎아먹는지 그 계산 원리를 분석하고, 이를 방어하기 위한 ‘상환 조건부’ 전략과 ‘한도 감액’ 타이밍에 대해 설명합니다.
핵심 요약: 신용대출의 레버리지 역효과
Contents
신용대출은 주담대보다 만기가 짧게 계산되기 때문에 DSR 점유율이 압도적으로 높습니다. 현재 보유 중인 부채가 한도에 미치는 영향을 정리했습니다.
| 구분 | 주택담보대출 (30년 만기) | 신용대출 (5년 산정) |
|---|---|---|
| 대출 원금 | 1억 | 1억 |
| DSR 계산상 연간 상환액 |
약 570만원 | 약 2,500만원 |
| 한도 영향 | DSR 약 5~7% 차지 | DSR 약 25~30% 잠식 |
1. 계산의 함정: ‘5년 산정’의 공포
왜 같은 1억 원을 빌렸는데 신용대출이 주담대보다 4배나 더 많은 한도를 깎아먹을까요? 범인은 ‘DSR 산정 만기’에 있습니다.
- 주택담보대출: 실제 만기인 30년~40년으로 나누어 계산. (연간 갚을 돈이 작게 잡힘)
- 신용대출: 실제 만기가 1년이라도, DSR 계산 시에는 ‘5년 동안 나누어 갚는 것’으로 간주하여 계산. (현재 규제 기준)
즉, 은행 전산 시스템은 당신의 신용대출 1억 원을 매년 2,000만 원씩 갚아야 하는 거대한 빚으로 인식합니다. DSR 40% 규제 하에서 연봉 5천만 원 직장인의 총 DSR 한도는 연 2,000만 원입니다. 신용대출 1억 원 하나만으로 이미 DSR 한도가 꽉 차버려, 추가적인 주택담보대출을 받을 공간이 0원이 되는 구조입니다.
2. 마이너스 통장: 잔액이 아닌 ‘한도’가 기준
가장 억울해하는 경우가 마이너스 통장입니다. “통장만 만들어두고 10원도 안 썼는데요?”라고 항변해도 소용없습니다.
규제 원칙: 한도 대출(마이너스 통장)은 실제 사용액이 아니라 ‘약정 한도 금액 전체’를 부채로 산정합니다.
쓰지도 않은 5천만 원짜리 마이너스 통장이 있다면, 은행은 이미 당신이 5천만 원의 빚을 지고 있다고 가정하고 심사합니다. 따라서 주택담보대출을 신청하기 전, 사용하지 않는 마이너스 통장은 반드시 해지하거나 한도를 감액해야 합니다. 단순히 잔액을 0원으로 만드는 것은 의미가 없습니다.
3. 해결책 ①: 상환 조건부 대출 (조건부 승인)
당장 신용대출을 갚을 현금이 없다면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때 활용하는 것이 ‘상환 조건부 승인’입니다.
이 방식은 대출 심사 시에는 신용대출이 없는 것으로 가정하여 한도를 뽑아주되, “주택담보대출이 실행되는 날, 그 대출금으로 기존 신용대출을 즉시 상환하고 통장을 없애겠다”는 약속을 거는 것입니다.
이렇게 하면 신용대출로 인해 줄어들었던 한도를 온전히 복구할 수 있습니다. 단, 이 조건은 은행마다, 상품마다 적용 여부가 다르므로 상담 시 필수로 체크해야 합니다.
4. 해결책 ②: 대출 상계 (Loan Netting)
가지고 있는 예금이나 적금을 깨서 신용대출을 갚는 것이 아깝다면 ‘예적금 담보대출’이나 ‘상계 처리’를 고려해 볼 수 있습니다.
DSR은 순수 신용대출에는 가혹하지만, 예금이나 청약을 담보로 한 대출에는 관대합니다(DSR 산정 제외 항목 존재).
따라서 현금이 부족하다면 신용대출을 예담대(예적금담보대출)로 대환하거나, 보유한 자산을 증빙하여 부채로 잡히지 않도록 구조를 변경하는 것이 유리합니다.
내 한도를 지키기 위한 현실적 조언
기존 신용대출은 주택담보대출의 가장 큰 적입니다. “나중에 갚으면 되겠지”라고 생각하고 심사를 넣었다가, 예상 한도의 절반도 안 되는 금액을 통보받고 당황하는 경우가 부지기수입니다.
본인의 신용대출(특히 마이너스 통장) 한도액을 확인하십시오. 그리고 그 금액에 ‘곱하기 3’을 해보십시오.
그 금액만큼 내 주택담보대출 한도가 사라졌다고 보시면 대략 정확합니다. 이 손실을 감수할 것인지, 아니면 과감히 신용대출을 정리하여 한도를 살릴 것인지, 선택은 계산된 숫자 위에서 이루어져야 합니다.
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