세입자의 계약 만료 통보를 받고 은행을 찾았는데, “집값이 떨어져서(KB시세 하락)”, 혹은 “차주님의 소득 대비 부채(DSR)가 많아서 원하시는 만큼 대출이 안 나옵니다”라는 답변을 듣는 경우가 급증하고 있습니다.
전세 보증금을 제때 돌려주지 못하면 ‘임차권 등기 명령’이 떨어지거나 최악의 경우 경매로 넘어갈 수 있습니다. 은행 한도가 막혔을 때, 현실적으로 자금을 마련할 수 있는 3가지 우회로를 정리해 드립니다.
핵심 요약: 은행에서 거절당했을 때의 대안
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1금융권(시중은행)은 DSR 40% 규제와 LTV 한도 축소로 인해 가장 까다롭습니다. 한도가 부족하다면 금융사를 변경하거나 상품 유형을 바꿔야 합니다.
| 구분 | 1. 보험사 주담대 | 2. 사업자/후순위 |
|---|---|---|
| DSR 규제 | 50% 적용 (은행보다 10%p 여유) |
DSR 미적용 (LTV 중심으로 심사) |
| LTV 한도 | 규제 지역 동일 | 최대 80% ~ 85% |
| 추천 대상 | 직장인, 소득 증빙 가능자 | 사업자, 프리랜서, 다주택자 |
1. DSR 10% 더 주는 ‘보험사 주담대’ 활용
많은 분들이 간과하지만, 보험사(생명/화재)도 은행과 똑같은 주택담보대출을 취급합니다. 가장 큰 차이점은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 비율입니다.
- 시중은행: DSR 40% (연 소득의 40%까지만 원리금 상환 가능)
- 보험사: DSR 50% (연 소득의 50%까지 인정)
이 10%의 차이는 연봉 5천만 원 기준, 약 4~5천만 원의 추가 한도를 만들어냅니다. 금리 또한 시중은행과 큰 차이가 없으므로(0.3~0.5%p 수준 차이), 한도가 살짝 부족한 직장인에게 최적의 대안입니다.
2. LTV 80%까지 가능한 ‘사업자 담보대출’
만약 본인이 개인사업자 등록증이 있거나, 사업을 개시할 예정이라면 ‘사업자 주택담보대출’을 활용할 수 있습니다.
이 상품은 가계자금이 아닌 ‘사업 운전자금’ 목적으로 분류되기 때문에, DSR 규제를 적용받지 않습니다. 집값(KB시세)의 최대 80%까지 대출이 가능하므로, 전세가가 매매가에 육박하는 ‘깡통 전세’ 우려 지역이나 고가 주택의 보증금을 반환할 때 매우 유용합니다.
3. 이미 대출이 있어도 가능한 ‘후순위 담보대출’
“이미 집에 선순위 대출이 있는데 추가로 될까요?”
가능합니다. 2금융권(저축은행, 캐피탈, P2P 등)의 후순위(추가) 담보대출을 이용하면 됩니다. 이는 기존 은행 대출을 그대로 둔 상태에서, 집의 남은 담보 가치만큼 추가로 돈을 빌리는 방식입니다.
금리는 1금융권보다 높지만(연 6~10%대), 전세금을 제때 돌려주지 못해 겪게 될 법적 분쟁 비용이나 급매로 인한 손해보다는 훨씬 경제적입니다. 급한 불을 끄고, 추후 세입자를 구하거나 집을 매도하여 상환하는 전략을 쓸 수 있습니다.
결론: 포기하기 전 ‘금융사’를 바꾸세요
전세퇴거자금 한도 부족의 원인은 대부분 ‘내 집의 가치’가 아니라 ‘정부의 규제(DSR/LTV)’ 때문입니다. 규제 적용 기준이 다른 금융사(보험사, 2금융권)로 눈을 돌리면 부족한 한도를 충분히 메울 수 있습니다.
특히 최근에는 ‘전세보증금 반환 용도’에 한해 한시적으로 규제를 완화해 주는 정책도 시행되고 있으니, 주거래 은행 거절이 곧 대출 불가를 의미하지 않는다는 점을 명심하시기 바랍니다.
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