“세입자가 나간다는데, 은행에서 대출 한도가 안 나온대요.”
다주택자만의 이야기가 아닙니다. 직장 문제로 잠시 세를 줬던 1주택자 집주인도, 전세 만기가 돌아왔을 때 보증금을 돌려주지 못해 패닉에 빠지는 경우가 허다합니다. 집값은 충분한데(LTV 충족), 내 연봉이 은행 기준(DSR 40%)을 맞추기에 턱없이 부족하기 때문입니다.
은행 문턱에서 거절당했다고 포기하기엔 이릅니다. 금융권에는 은행보다 소득 규제가 널널한 ‘DSR 50%의 영역(보험사, 상호금융)’이 존재하기 때문입니다. 이 10%의 차이가 부족했던 보증금 1억 원을 만들어냅니다.
이 글에서는 전세보증금 반환 자금이 부족한 집주인을 위해, 은행 밖에서 한도를 추가로 확보하는 결정적인 대안을 제시합니다.
핵심 요약: 은행 vs 2금융권 반환대출 한도 차이
Contents
집주인의 연봉이 5,000만 원일 때, 은행과 2금융권(보험사 등)에서 빌릴 수 있는 한도는 1억 원 가까이 차이가 날 수 있습니다.
| 구분 | 시중은행 (1금융권) | 보험사/상호금융 (2금융권) |
|---|---|---|
| 소득 규제 (DSR) | 40% 적용 (깐깐함) |
50% 적용 (여유 있음) |
| 한도 예시 (연봉 5천 기준) |
대출 한도 약 3.5억 원 | 대출 한도 약 4.4억 원 (+9천만 원 증액 효과) |
| 금리 수준 | 최저 수준 (3~4%대) | 은행 대비 0.5%~1%p 높음 (4~5%대) |
1. 왜 은행은 안 되는데 보험사는 될까?
많은 1주택자들이 “대출은 무조건 주거래 은행”이라는 고정관념 때문에 기회를 놓칩니다. 시중은행은 금융 당국의 가장 엄격한 규제인 DSR 40%(연 소득의 40%까지만 원리금 상환에 쓸 수 있음)를 적용받습니다. 전세금이 5억 원인데 내 연봉으로 계산한 은행 한도가 3억 원뿐이라면, 나머지 2억 원을 구할 길이 막막해집니다.
이때 눈을 돌려야 할 곳이 보험사(생명/화재)와 상호금융(농협, 새마을금고, 신협 등 단위조합)입니다. 이곳은 업권 특성상 DSR 50%까지 인정해 줍니다. 즉, 내 소득의 절반까지 빚 갚는 데 써도 된다고 허락해 주는 셈이므로, 결과적으로 은행보다 수천만 원에서 억 단위까지 더 많은 대출이 나옵니다.
💡 팁: 보험사 주택담보대출은 30년~40년 만기 설정이 가능하여 은행과 조건이 거의 비슷하며, 최근에는 은행과 금리 차이도 크지 않아 ‘가성비’ 좋은 대안으로 떠오르고 있습니다.
2. 1주택자도 피할 수 없는 조건: ‘세입자 퇴거’
반환대출을 받을 때 명심해야 할 것은, 이 돈은 절대 집주인의 생활비로 쓸 수 없다는 점입니다. 자금의 용도가 오직 ‘임차보증금 반환’으로 고정되어 있습니다.
- 전출 조건: 대출 실행일 당일에 세입자가 반드시 짐을 빼고 전출신고를 해야 합니다.
- 직접 송금: 금융사고 예방을 위해, 대출금은 집주인을 거치지 않고 은행이 세입자 계좌로 바로 쏘는 것이 원칙입니다.
따라서 “대출받아서 전세금 내주고, 내가 들어가서 살아야지(실거주)”라고 생각하는 1주택자에게 가장 적합한 상품입니다.
3. 또 다른 대안: 사업자라면?
만약 직장인이 아니라 개인사업자라면 선택지는 더 넓어집니다. 2금융권(저축은행, 캐피탈 등)의 사업자금 용도 주택담보대출을 활용할 수 있기 때문입니다.
사업자 대출은 가계대출 규제인 DSR이 적용되지 않고, LTV를 최대 80%~85%까지 인정해 줍니다. 금리는 4~5%대로 다소 높지만, 전세 보증금 액수가 워낙 커서 소득 증빙으로는 도저히 한도가 안 나오는 경우에 급한 불을 끄는 최후의 보루가 됩니다.
위기의 순간, 금리보다 ‘한도’를 우선해야 할 때
세입자에게 돈을 못 돌려주면 ‘임차권 등기’가 설정되고, 심하면 소중한 내 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 이때 0.5%의 금리 차이는 중요하지 않습니다.
주거래 은행에서 한도가 부족하다는 통보를 받았다면, 좌절하지 말고 즉시 보험사나 단위 농협, 새마을금고 등 2금융권 창구를 비교해 보는것도 대안이 될 수 있습니다.
DSR 10%의 여유 한도는 부족한 자금을 마련하는데 숨통이 트일 수 있기도 합니다.
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