세입자 비협조 시 전세퇴거자금 대출 받는 방법

전세 만기를 앞두고 세입자와 갈등이 생기면, 세입자가 “집을 보여주지 않겠다”거나 “감정평가사가 들어오는 것을 거부하겠다”고 나오는 경우가 종종 있습니다.

임대인 입장에서는 대출을 받아 보증금을 돌려주려는 것인데, 정작 세입자의 비협조 때문에 대출 심사가 막히는 아이러니한 상황이 발생합니다. 은행은 원칙적으로 ‘현장 실사’와 ‘세입자 전출 의사 확인’이 필수이기 때문입니다. 이 난관을 뚫고 자금을 마련하는 3가지 실전 노하우를 공개합니다.

---

핵심 요약: 문을 안 열어줄 때의 대응 전략

세입자가 집 내부 공개를 거부한다면, ‘방문 없이’ 심사가 가능한 금융사를 찾거나 법적 증빙을 갖춰야 합니다.

장애물	일반적인 은행 (불가)	해결책 (가능)
감정평가 (시세 확인)	평가사가 직접 방문하여 내부 상태/방 개수 확인 필수	‘탁상 감정’ 활용 (서류와 외관만으로 평가) 또는 KB시세 인정 은행 찾기
퇴거 확인 (전출 의사)	세입자가 전출 동의서에 직접 서명해야 함	문자/통화 녹취 증빙 또는 내용증명 발송본으로 대체

---

1. ‘탁상 감정’ 가능한 금융사를 찾아라

아파트라면 KB시세가 있어 내부를 보지 않고도 대출이 가능하지만, 빌라나 단독주택은 감정평가가 필수입니다. 세입자가 문을 열어주지 않으면 일반 은행 대출은 불가능합니다.

이때는 ‘탁상 감정(Desktop Valuation)’을 인정해 주는 금융사(주로 2금융권, 단위농협, 일부 보험사 등)를 찾아야 합니다. 탁상 감정이란 현장에 나가지 않고 지적도, 건축물대장, 주변 거래 사례 등 서류상 데이터만으로 감정가를 매기는 방식입니다. 대출 상담사에게 “세입자 비협조로 내부 실사가 어려우니, 탁상 감정으로 진행 가능한 곳을 찾아달라”고 요청하십시오.

2. ‘내용증명’으로 명분을 쌓아라

은행은 대출금을 내어주기 전에, 이 돈을 받고 세입자가 확실히 나가는지 확인하고 싶어 합니다. 그런데 세입자가 연락을 피한다면?

가만히 계시면 안 됩니다. “임대인은 보증금 반환을 위해 대출을 실행하려 하으나, 임차인의 비협조(방문 거부 등)로 인해 반환이 지연될 수 있음”을 명시한 내용증명을 발송해야 합니다. 이 내용증명 서류 자체가 은행에는 ‘임대인의 반환 노력’을 증빙하는 자료가 되며, 추후 지연이자 분쟁 시에도 임대인에게 유리한 증거가 됩니다.

3. 최후의 수단: 후순위 담보대출

만약 1금융권과 보험사 모두 “내부 확인 없이는 절대 불가”라고 한다면, P2P 금융이나 대부업체의 후순위 담보대출을 단기간 활용하는 방법이 있습니다.

이곳들은 세입자의 동의나 내부 실사 절차를 과감하게 생략하고, 등기부등본상 가치만 보고 대출을 내어주는 경우가 많습니다. 금리가 높고 취급 수수료가 발생할 수 있으므로, 세입자를 내보낸 뒤 즉시 1금융권 대출로 갈아타는 ‘브릿지 자금’ 용도로만 짧게 사용하는 것이 현명합니다.

---

결론: 기록을 남기는 것이 힘입니다

세입자가 감정적으로 나올수록 임대인은 이성적으로 기록을 남겨야 합니다. 통화 녹음, 문자 메시지 내역, 내용증명 등 “나는 돈을 돌려주려 했다”는 증거를 확보하세요. 그리고 내부를 보지 않고도 승인을 내주는 2금융권의 유연한 심사 시스템을 적극 활용하시기 바랍니다.

---