부동산 상승기에 갭투자 등으로 주택을 2채 보유하게 된 분들이 가장 곤란을 겪는 시기가 바로 ‘전세 만기’입니다. 정부는 다주택자의 추가 대출을 엄격하게 규제하고 있기 때문입니다.
“2주택자도 전세보증금 반환 대출이 되나요?”
결론부터 말씀드리면 가능합니다. 단, 지역에 따라 한도가 줄어들거나 ‘다른 집을 파는 조건’이 붙을 수 있습니다. 이 글에서는 2주택자가 전세퇴거자금을 마련할 때 반드시 체크해야 할 규제 사항과 승인 조건을 정리해 드립니다.
핵심 요약: 규제지역이냐 아니냐가 관건
Contents
2주택자의 대출 한도는 해당 물건지가 ‘규제지역(서울 강남3구+용산)’에 있는지, ‘비규제지역’에 있는지에 따라 완전히 달라집니다.
| 구분 | 규제지역 (강남,서초,송파,용산) |
비규제지역 (그 외 서울/수도권) |
|---|---|---|
| LTV 한도 (2주택자) |
LTV 30% ~ 40% (매우 낮음) |
LTV 60% (상대적으로 여유) |
| 필수 조건 | 다른 주택 처분 조건 붙을 가능성 높음 |
처분 조건 없이 진행 가능한 경우 많음 |
1. 규제지역: “집 한 채 팔겠다고 약속하세요”
만약 전세금을 돌려줘야 할 집이 규제지역(강남 3구, 용산)에 있다면 상황이 까다롭습니다. 2주택자는 원칙적으로 주택담보대출이 제한되거나 LTV가 30% 수준으로 대폭 축소됩니다.
이때 은행은 ‘처분 조건부 대출’을 제안합니다. “나머지 집 한 채를 1년~2년 내에 파는 조건으로, 1주택자와 동일한 LTV(50%)를 적용해 주겠다”는 것입니다. 당장 현금이 급하다면 이 약정서를 쓰고 대출을 받아야 하지만, 약정 기한 내에 집을 팔지 못하면 대출금 즉시 회수 및 향후 3년 주담대 금지라는 강력한 페널티를 받게 되니 신중해야 합니다.
2. 비규제지역: “LTV 60%까지는 열려있습니다”
다행히 강남 3구와 용산을 제외한 서울 전역과 수도권은 비규제지역입니다. 이곳에서는 2주택자라도 LTV 60%까지 전세퇴거자금 대출이 가능합니다.
단, 여기서도 발목을 잡는 것은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 집값의 60% 한도가 남아있더라도, 차주의 소득 대비 갚아야 할 원리금이 많다면 한도는 줄어듭니다. 이미 다른 주택에 대출이 있다면 DSR 한도가 꽉 찼을 확률이 높으므로 반드시 DSR 계산을 먼저 해봐야 합니다.
3. 생활안정자금(연간 한도)의 오해와 진실
“1년에 1억 원까지만 받을 수 있다던데요?”
과거에는 생활안정자금 목적 대출에 연간 1억 원 한도 제한이 있었으나, 현재는 이 규제가 폐지되었습니다.
즉, LTV와 DSR 범위 내라면 2억 원이든 3억 원이든 전세보증금 반환 용도로 대출을 받을 수 있습니다. 더 이상 ‘연간 한도’ 때문에 쪼개서 받을 필요가 없으니, 안심하고 풀 한도를 조회해 보셔도 됩니다.
결론: 다주택자는 ‘DSR’ 관리가 생명
2주택자가 전세금을 돌려줄 때 가장 큰 장애물은 LTV(담보 가치)보다는 DSR(소득)인 경우가 많습니다. 이미 보유한 주택 수만큼 세금과 기존 대출이 많기 때문입니다.
만약 은행(DSR 40%) 한도로는 보증금 반환이 불가능하다면, DSR 50%를 적용해 주는 보험사로 눈을 돌리거나, DSR을 보지 않는 사업자 대출을 고려해야 ‘처분 조건’ 없이 집을 지킬 수 있습니다.
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