같은 KB시세인데 은행마다 결과가 다른 이유 기준 정리

부동산 담보 대출을 알아볼 때 차주분들이 가장 많이 하는 오해가 있습니다. “KB시세가 10억 원으로 정해져 있으니, 어느 은행을 가든 대출 한도는 똑같이 나오겠지?”라는 생각입니다.

하지만 실무 현장에서는 전혀 다른 결과가 나옵니다. 똑같은 집, 똑같은 소득 서류를 들고 갔는데 A은행은 “한도 초과로 부결”을 통보하고, B은행은 “원하시는 만큼 승인 가능합니다”라고 합니다. 심지어 금리마저 다릅니다.

이 미스터리는 은행마다 고객을 평가하는 ‘자체 심사 기준(내규)’이 다르기 때문입니다. 이 글에서는 KB시세라는 공통 기준 뒤에 숨겨진, 은행별 결과 차이를 만드는 3가지 결정적 변수를 공개합니다.

핵심 요약: 은행마다 결과가 갈리는 포인트

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대출 승인 여부와 한도는 ‘기계적인 계산(LTV)’보다 ‘재량적인 평가(CSS/내규)’에서 판가름 납니다.

가장 큰 차이는 소득을 인정해 주는 범위입니다.

예를 들어 프리랜서나 주부의 경우, 어떤 은행은 “객관적인 소득 증빙이 안 되니 대출이 어렵습니다”라고 거절합니다.

하지만 다른 은행은 “신용카드를 연 2천만 원 쓰셨으니, 연봉 4,500만 원으로 인정해 드리겠습니다(신고 소득)”라며 DSR 공간을 만들어줍니다.

특히 ‘사업 소득’을 평가할 때 차이가 큽니다. A은행은 소득금액증명원의 낮은 금액만 보지만, B은행은 건보료 납부 내역을 환산해 주거나 최근 3개월치 입금 내역을 바탕으로 실질 소득을 추정해 주기도 합니다.

신용점수가 900점인데 대출이 거절당하는 경우가 있습니다. 바로 은행 자체 평가 시스템인 CSS(Credit Scoring System) 때문입니다.

은행은 외부 신용점수(KCB, NICE) 외에도 직업군, 자사 거래 기간, 연체 이력(단기 포함), 카드론 사용 여부 등을 종합해 점수를 매깁니다.

특정 시기에 은행이 리스크 관리를 강화하면, CSS 등급 컷오프를 높여버립니다. 이 기준은 은행마다, 심지어 시기마다 다릅니다. 따라서 A은행에서 CSS 미달로 거절당했어도, 리스크 기준이 다른 B은행에서는 우량 고객으로 분류될 수 있습니다.

은행 본점은 각 지점에 “이번 달 대출 목표는 100억 원” 혹은 “가계대출 총량을 줄여라”는 지침을 내립니다.

즉, 같은 은행이라도 ‘어느 지점’을 가느냐에 따라 결과가 달라질 수 있는 것이 바로 이 때문입니다.

주거래 은행이 나를 배신했다고 슬퍼할 필요 없습니다. 은행은 철저히 이익에 따라 움직이는 기관입니다.

승인 확률을 높이려면 최소한 시중은행 2곳, 상호금융 및 보험사 2곳이상을 비교했을 때 현실적인 판단 기준을 내리는데 도움이 될 수 있습니다.

특히 소득 증빙이 어려운 분들은 추정 소득 인정 반영이 유리한 금융사를 찾는 것이, 0.1% 금리 할인보다 더 중요한 ‘대출 승인’의 열쇠가 될 수 있기도 합니다.

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은행마다 한도 차이가 나는 가장 큰 원인은 결국 DSR 계산 방식의 차이일 수 있습니다. 내 상황에서 가장 유리한 한도를 뽑아내기 위해 DSR 구조를 완벽하게 이해해 보세요.

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