금리가 조금이라도 낮은 곳으로 대출을 옮기는 ‘갈아타기(대환대출)’ 열풍이 불고 있습니다. 하지만 신나게 상담을 받으러 갔다가, “고객님은 대출을 갈아타시려면 원금 1억 원을 먼저 갚으셔야 합니다”라는 날벼락 같은 통보를 받는 경우가 속출하고 있습니다.
왜 이런 일이 벌어질까요? 이유는 간단합니다. 대환대출은 기존 계약의 연장이 아니라, ‘지금 시점의 집값과 지금 시점의 규제’로 다시 심사하는 신규 대출이기 때문입니다.
이 글에서는 과거엔 문제없었지만 지금은 문제가 되는, 대환대출을 가로막는 3가지 숨은 장벽(집값 하락, DSR 강화, 스트레스 금리)을 분석합니다.
핵심 요약: 갈아타기가 불가능한 ‘역설적 상황’
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과거 대출 시점과 현재 대환 시점의 환경 변화가 발목을 잡습니다. 아래 3가지 중 하나라도 해당된다면 단순 갈아타기가 불가능할 수 있습니다.
| 구분 | 과거 (대출 실행 시점) | 현재 (대환 시도 시점) |
|---|---|---|
| 1. 집값 변동 (LTV 한도) |
집값 고점 매수 (10억) → 대출 7억 실행 |
집값 하락 (8억) → LTV 70% 적용 시 한도 5.6억 (1.4억 상환해야 이동 가능) |
| 2. 소득 규제 (DSR 적용) |
DTI 적용 or DSR 미적용 (소득 무관하게 대출 가능) |
DSR 40% 강제 적용 → 소득 대비 한도 부족 발생 |
| 3. 금리 규제 (스트레스 DSR) |
실제 금리로만 심사 | 가산금리(+1.5%p 등) 얹어서 심사 → 한도 대폭 축소 |
1. 집값이 떨어지면 한도도 같이 떨어진다
가장 흔한 거절 사유는 ‘KB시세 하락’입니다. 2021~2022년 집값 고점에서 LTV를 꽉 채워(영끌) 집을 산 경우가 여기에 해당합니다.
예를 들어, 10억 원짜리 집을 사면서 7억 원(LTV 70%)을 빌렸다고 가정해 봅시다. 그런데 지금 집값이 떨어져 KB시세가 8억 원이 되었습니다. 이제 은행은 8억 원의 70%인 5억 6천만 원까지만 대출해 줄 수 있습니다.
기존 대출은 7억 원인데, 새로 나오는 대출은 5.6억 원뿐이니, 갈아타려면 그 차액인 1억 4천만 원을 현금으로 갚아야만 합니다. 현금이 없다면? 울며 겨자 먹기로 기존의 비싼 금리를 계속 써야 합니다.
2. “옛날엔 됐는데 왜 지금은 안 돼요?” (DSR의 습격)
몇 년 전에는 소득을 깐깐하게 보지 않는 DTI(총부채상환비율) 시절이거나, DSR 규제가 느슨했습니다. 하지만 지금은 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 칼같이 적용됩니다.
과거에는 연봉 4천만 원으로도 5억 대출이 나왔을지 모르지만, 지금 DSR 기준으로는 어림도 없습니다. 대환대출은 ‘현재의 소득’을 기준으로 재심사하기 때문에, 그동안 연봉이 대폭 오르지 않았다면 한도 미달로 거절될 확률이 매우 높습니다.
3. 스트레스 DSR: 보이지 않는 페널티
여기에 2024년부터 도입된 ‘스트레스 DSR’이 결정타를 날립니다. 대환대출 심사 시, 현재 금리에다가 ‘미래에 오를 금리(가산금리, 예: 1.5%)’를 더해서 한도를 계산하는 제도입니다.
실제 금리는 4%라도 심사는 5.5%라고 가정하고 진행하므로, 내가 빌릴 수 있는 한도가 수천만 원에서 억 단위로 줄어듭니다. 특히 변동금리로 갈아타려는 경우 이 타격은 더욱 큽니다.
“금리만 보지 말고 ‘차액’을 계산하세요”
대환대출 플랫폼에서 “금리 3.5% 가능!”이라는 광고를 보고 무작정 신청하는 것은 권장되지 않습니다. 금리가 낮아지는 것은 맞지만, “내가 지금 가진 대출 잔액만큼 전액 대출이 다시 나오는지”가 더 중요합니다.
신청 전, 현재 우리 집의 KB시세와 내 소득(DSR)을 먼저 확인해봐야 합니다. 만약 한도가 줄어들어 원금을 일부 상환해야 한다면, 그 상환 자금을 마련하는 비용과 대환으로 아끼는 이자를 비교해 봐야 합니다.
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