흔히 “연봉이 1억 원이면 대출 한도도 넉넉하겠지”라고 생각합니다. 하지만 막상 은행 상담을 받아보면 예상했던 금액보다 5천만 원, 많게는 1억 원 가까이 적은 한도를 통보받고 당황하는 경우가 많습니다.
소득이 충분한데도 한도가 줄어드는 이유는 명확합니다. 2024년부터 적용된 ‘스트레스 DSR(Stress DSR)’ 규제와 ‘만 나이’에 따른 소득 산정 방식 때문입니다. 과거에는 연봉만 높으면 문제가 되지 않았지만, 이제는 금리 유형과 나이라는 변수가 내 연봉의 가치를 훼손시킵니다.
이 글에서는 고소득자임에도 불구하고 한도가 갑자기 줄어드는 3가지 결정적 순간과, 이를 방어하기 위해 반드시 체크해야 할 전략을 분석합니다.
핵심 요약: 내 연봉을 갉아먹는 3가지 요인
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연봉 금액 자체는 변함이 없지만, 은행이 심사할 때 적용하는 ‘인정 소득’과 ‘규제 금리’는 상황에 따라 달라집니다. 한도가 줄어드는 주된 원인은 다음과 같습니다.
| 구분 | 한도가 줄어드는 순간 (Risk) | 한도 방어 전략 (Solution) |
|---|---|---|
| 1. 스트레스 DSR (가산금리) |
변동금리 선택 시 스트레스 금리 100% 반영되어 한도 축소 |
주기형(5년) 또는 고정금리 선택 시 스트레스 금리 반영 비율 축소 |
| 2. 미래 소득 (Age Factor) |
만 40세 이상일 때 장래 소득 증가분 인정 불가 (현재 소득으로만 산정) |
만 39세 이하라면 ‘장래 소득 인정’ 필수 신청하여 DSR 분모(소득) 증액 |
| 3. 건보료 소득 (환산 방식) |
실제 연봉보다 지역가입자 건보료 환산 소득이 적게 잡히는 경우 (프리랜서 등) |
‘신용카드 사용액’ 등 더 유리한 추정 소득 지표로 변경 요청 |
1. 스트레스 DSR의 습격: 금리가 오르지 않아도 한도는 준다
가장 먼저 의심해야 할 범인은 ‘스트레스 DSR’입니다. 이는 미래에 금리가 오를 것을 대비해, 실제 대출 금리에 가상의 ‘스트레스 금리(예: 1.5%p)’를 더해서 DSR을 계산하는 제도입니다.
- 실제 내는 이자: 4.0% (변동 없음)
- 은행이 한도 계산할 때 쓰는 이자: 4.0% + 1.5% = 5.5%
금리가 높게 계산되니 당연히 매달 갚아야 할 원리금(DSR 분자)이 커지고, 결과적으로 빌릴 수 있는 총액은 줄어듭니다.
연봉 1억 원인 차주가 변동금리를 선택할 경우, 스트레스 DSR 적용 전보다 한도가 약 5천만 원에서 1억 원까지 증발할 수 있습니다.
💡 해결책: ‘주기형(혼합형)’이나 ‘고정금리’ 상품을 선택하는 것이 유리 합니다. 고정 기간이 길수록 스트레스 금리를 덜 반영해주므로 한도가 복구됩니다.
2. 나이의 장벽: 만 40세의 분기점
우리나라 은행의 DSR 심사 시스템은 ‘나이’를 중요하게 봅니다. 특히 만 20세~39세 사이의 청년층에게는 “앞으로 돈을 더 많이 벌 것이다”라고 가정하여 ‘장래 예상 소득’을 현재 소득에 얹어줍니다.
예를 들어 현재 연봉이 4천만 원이라도, 만 30세라면 장래 소득을 반영해 DSR 산정 시 연봉을 5천만 원으로 쳐주는 식입니다. 이로 인해 대출 한도가 수천만 원 늘어납니다.
반면, 만 40세가 넘어가면 이러한 혜택이 사라집니다. 연봉은 높지만 나이 때문에 장래 소득 가산이 0원이 되거나, 오히려 은퇴가 가까워진다고 판단하여 보수적으로 심사하는 경향이 생깁니다.
따라서 만 39세에 임박한 차주라면, 생일이 지나기 전에 대출 신청(접수 기준)을 서두르는 것이 한도 확보에 유리 할 수 있습니다.
3. 사업자 및 프리랜서: 매출과 소득의 괴리
직장인이 아닌 개인사업자나 프리랜서의 경우, “나는 월 1,000만 원씩 버는데 왜 한도가 이것밖에 안 나오냐”고 항변하는 경우가 많습니다.
은행의 기준: 통장에 찍히는 돈(매출)이 아니라, 세무서에 신고하여 확정된 ‘소득금액증명원’ 상의 금액만 인정합니다.
절세를 위해 비용 처리를 많이 해서 신고 소득을 낮춰놨다면, 대출 한도 역시 그 낮은 소득에 맞춰서 나옵니다. 이런 경우 소득금액증명원을 제출하는 것은 자살골이나 다름없습니다.
💡 해결책: 사업 소득이나 프리랜서 소득 서류를 제출하지 말고, ‘건강보험료 납부확인서’나 ‘신용카드/체크카드 연말정산용 확인서’를 제출하십시오. 이를 통해 ‘추정 소득’을 산출하면 실제 신고된 소득보다 훨씬 높은 연봉을 인정받을 수 있는 가능성이 존재 합니다.
내 한도를 지키기 위한 현실적 조언
연봉은 충분한데 한도가 부족하다면, 내 연봉 자체의 문제라기보다는 그 연봉을 ‘해석하는 방식’의 문제일 가능성이 큽니다.
변동금리 대신 주기형 금리를 선택하여 스트레스 금리의 영향을 줄이고, 본인의 나이에 맞는 소득 인정 방식(장래소득 vs 추정소득)을 전략적으로 선택 하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
은행 창구 직원은 가장 기본적인 서류(원천징수 등)만 요구하는 경우도 있기 때문 입니다.
내 한도를 지키기 위해서는 내가 먼저 유리한 소득 증빙 방식을 제시할 수 있는 방법을 알고 있다면 선택의 폭이 넓어지게 됩니다.
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