전세퇴거자금 대출 한도 계산법. 전세퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 상황에서 필요한 대출이에요.
하지만 막상 신청하려면 “KB시세 기준이냐, 감정가 기준이냐”, “얼마까지 가능하냐”가 헷갈리죠. 오늘은 실제 은행·상호금융권에서 쓰는 전세퇴거자금 대출 한도 계산 기준을 아주 간단히 정리해볼게요.
1. 기본 원리: 담보가치 × LTV 비율
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대출 한도는 기본적으로 다음 공식으로 계산됩니다.
대출 한도 = 담보가치 × LTV(담보인정비율) – 기존 대출잔액
예를 들어 KB시세가 4억 원, LTV가 70%라면 최대 담보 인정금액은 2억8천만 원이에요.
여기에서 이미 잡혀 있는 주택담보대출이 1억 원 있다면, 전세퇴거자금으로 가능한 한도는 약 1억8천만 원 정도입니다.
2. KB시세 vs 감정가의 차이
은행마다 기준이 조금 다르지만, 일반적으로 이렇게 구분됩니다.
- KB시세 기준:
- 대부분의 시중은행(국민·신한·하나·우리 등)에서 활용
- KB부동산 리브온에 등록된 시세가 있을 경우 그대로 사용
- 시세 변동이 잦을 때 가장 현실적인 평가기준
- 감정가 기준:
- KB시세가 없거나 신축·소형 평형의 경우 사용
- 감정평가사를 통해 산정하며 통상 시세의 90~95% 수준
- 단, 감정평가 비용(약 10만~20만 원)을 차주가 부담
정리: KB시세가 있으면 그 금액이 우선 적용되고, 없을 경우 감정가로 대체됩니다.
3. LTV 비율은 지역·금융권마다 다름
- 투기과열지구: 최대 40%
- 조정대상지역: 최대 50%
- 비규제지역: 최대 70~80%
- 2금융권(새마을금고·저축은행 등): 최대 80~90%까지 가능 사례 존재
즉, 같은 아파트라도 지역 규제와 금융기관 종류에 따라 한도가 최대 2배까지 차이가 납니다.
4. 실제 계산 예시
- 아파트 KB시세 4억 원
- 조정대상지역 LTV 50%
- 기존 담보대출 없음
4억 × 50% = 2억 → 최대 2억 원까지 전세퇴거자금 대출 가능
만약 비규제지역에서 70% LTV를 적용받는다면,
4억 × 70% = 2억8천만 원 으로 한도가 8천만 원 더 늘어납니다.
5. 세입자 보증금 규모에 따른 조정
은행은 세입자에게 돌려줄 금액(전세보증금)을 기준으로 실제 실행금액을 제한하기도 합니다.
예를 들어 세입자 보증금이 1억5천만 원이라면, 그 금액만큼만 실행되며 남는 한도는 별도로 추가대출로 사용하기 어렵습니다.
6. 서류·심사 시 유의사항
- 세입자 전세계약서와 주민등록등본(세입자 주소 기재 확인용)
- 퇴거증빙서류(계약 만료일, 보증금 반환 예정일)
- 등기부등본(담보대상 주택 확인)
- 공동명의일 경우, 공동소유자 동의서 필수
은행은 실거래 확인과 서류 일치 여부를 가장 중요하게 봅니다.
시세보다 중요한 것은 실제 전세보증금 반환 목적이 명확한지 여부입니다.
7. 정리 빠르게 계산하려면 이렇게
- KB부동산 리브온에서 아파트 시세 확인
- 본인 지역의 LTV 규제비율 확인
- 기존 대출잔액을 차감
- 세입자 보증금 범위 내에서 최종 대출금액 산출
이 네 가지만 알면 복잡한 계산기 없이도 전세퇴거자금 대출 한도를 바로 예측할 수 있습니다.