전세보증금 반환 시기가 다가오면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 부담이 생기죠.
문제는 이미 주택담보대출이 있어 DSR 40%를 초과한 경우, “대출이 아예 불가능하지 않을까?” 하는 걱정이 많아요. 하지만 실제로는 예외 적용으로 대출이 가능해지는 사례가 있습니다. 오늘은 그 이유와 금융권별 실제 조건을 자세히 알려드릴게요.
1. DSR 기준과 예외 적용이 필요한 이유
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DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율을 뜻해요. 현재 은행은 40%, 2금융권은 50%를 초과하면 제한됩니다. 하지만 전세퇴거자금 반환신청은 일반 소비 목적이 아니라 법적으로 의무적인 전세보증금 반환 행위이기 때문에 예외 적용 대상이 될 수 있어요.
2. 전세퇴거자금 반환신청의 구조
전세퇴거자금대출은 기존 세입자의 보증금을 반환해야 하는 집주인(임대인)이 보유 주택을 담보로 대출받는 상품이에요. 세입자 보호법상 의무 이행에 해당하기 때문에 금융당국은 일부 조건에 한해 DSR 규제를 완화하고 있습니다.
즉, 단순 생활자금이나 소비 목적이 아니라면 DSR 40%를 넘더라도 승인될 가능성이 있다는 뜻이에요.
3. DSR 예외 적용이 가능한 조건
다음 조건 중 하나 이상에 해당하면 예외 승인 가능성이 높아요.
- ① 전세보증금 반환 목적이 명확한 경우
세입자 계약 종료, 반환 요청서, 임대차계약서 등 제출 시 예외 적용 - ② 담보가 안정적인 경우
KB시세 대비 LTV 70% 이하 또는 시세 80% 이내로 설정된 주택 - ③ 소득 상승·배우자 합산 소득 인정 시
최근 6개월 급여상승 또는 부부 합산 소득으로 DSR 완화 - ④ 상호금융·보험사 이용 시
새마을금고, 신협, 삼성생명, 한화생명 등은 DSR 50%까지 인정 가능
4. 실제 승인 사례
A씨(직장인, 연소득 5,200만 원)는 기존 주담대 2억 5천만 원을 보유한 상태에서 세입자 전세보증금 1억 원을 반환해야 했어요. 은행에서는 DSR 40% 초과로 거절됐지만, 새마을금고 전세퇴거자금대출을 통해 연 4.25%, 20년 상환 조건으로 승인받았습니다. DSR은 47% 수준이었지만, 전세금 반환 목적이 명확해 예외 적용이 가능했어요.
또 다른 사례로, B씨(자영업자)는 소득증빙이 불안정했지만 건강보험료 납부내역을 통해 추정소득을 인정받아 한화생명 전세보증금 반환대출로 승인되었습니다.
5. 금융사별 예외 적용 가능 범위
| 금융사 | DSR 기준 | 예외 적용 여부 | 비고 |
| 시중은행 | 40% | 제한적 | 일반적으로 불가 |
| 새마을금고 | 50% | 가능 | 전세퇴거 목적 시 완화 가능 |
| 신협·농협 등 상호금융 | 50% | 가능 | 담보 중심 심사 |
| 삼성·한화생명 등 보험사 | 50% | 가능 | 소득보다 담보 비중 큼 |
6. 예외 적용을 위한 준비서류
예외 적용을 원한다면 다음 서류를 꼭 준비하세요.
- 임대차계약서 및 확정일자 확인서
- 전세보증금 반환 요청서
- 등기부등본 (담보 주택)
- 세입자 계좌 정보 (입금 증빙용)
- 소득증빙서류 (급여명세서 또는 건강보험료 납부내역)
이 서류들이 있으면 금융사 입장에서 대출 목적이 ‘전세금 반환’임을 명확히 확인할 수 있어 DSR 예외를 적용받기가 훨씬 쉬워요.
7. 진행 절차 요약
- 새마을금고 또는 신협 방문 (비대면 가능)
- DSR 계산 및 예외 적용 가능성 확인
- 담보평가 및 서류제출
- 승인 후 세입자 계좌로 직접 송금
8. DSR 40% 넘는다고 끝이 아닙니다
전세퇴거자금 반환신청은 단순한 ‘추가대출’이 아니라 법적으로 필요한 절차이기 때문에 금융사에서도 적극적으로 예외를 적용하고 있어요. 담보가 충분하고 대출 목적이 명확하다면 DSR 40%를 넘어도 승인 가능성이 높아요.
결국 중요한 건 ‘은행 거절 후 포기하지 않는 것’이에요. 상호금융·보험사 중심으로 재심사를 요청하면 대부분 예외 적용을 통해 대출이 가능하니, 지금이라도 한도와 금리를 꼭 비교해보세요.