전세자금대출 금리 한도를 결정짓는 2가지 이유.
통계청의 발표를 보면 2024년 4분기 무주택 상태이면서 전세로 거주하는 가구의 이자 비용 지출이 월평균 123,800원으로 지난해 평균의 94,617원 보다 30% 정도 증가했다고 합니다.
이는 전세자금대출 금리 상승에 의한 영향 입니다. 한국은행의 기준금리가 올해초 1.25% 였던것이 현재는 3.25% 입니다. 비단 전세거주자 뿐만 아니라 내집마련에 성공한 주택보유자 또한 비슷한 수치로 이자 부담은 증가했다고 할 수 있습니다.
통계청에서 발표한 이자 비용은 신용대출, 전세자금대출, 학자금대출, 주택담보대출의 모든 평균을 내다 보니 합계 금액은 12만원 정도가 나왓다고 할 수 있습니다.
신홉부부 역시 마찬가지 입니다. 뉴스에 자주 등장하는 ‘영끌대출’ 이 증가하면서 신혼부부의 평균 대출 중간값이 1억 5300만원 이라고 합니다. 결혼과 동시에 이정도의 빚을 떠안고 있다고 할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세자금대출 금리 한도를 결정짓는 주 원인에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다. 각 금융사마다 편차가 존재하고, 또한 같은 은행 이라 하더라도 영업점에 따라서도 세부적인 기준이 조금씩 다른만큼 큰 틀에서 보편적인 기준들에 대해서 알아보겠습니다.
전세자금대출 한도
임차보증금의 80% 이내 또는 해당 주택에 설정된 선순위 설정 금액과 전세대출금액의 합계 시세의 80% 이내 중 적은 금액을 대상으로 합니다. 따라서 전세자금대출을 알아볼 때, 집주인이 해당 주택에 부채가 없어야 보다 많은 한도를 부여 받을 수 있게 됩니다.
흔히 LTV라고 말하는 이 비율은 전세로 한정하게 되면 전세금대비 비율을 의미 합니다. 예를들어 KB부동산 시세가 5억이라고 하면 이에 대한 80%는 4억이 됩니다. 하지만 해당 아파트의 전세가격이 4억이라고 하면 전세자금대출 한도는 최대 3억2천만원을 초과할 수 없습니다.
다만 이 금액 또한 금융사마다 차이가 존재 합니다. 2억3천 300만원 까지만 신청 할 수 있는 금융사가 있는가 하면 전세가격의 80% 이내라면 5억 또는 그 이상까지도 가능한 곳들도 존재 합니다.
전세자금대출 금리
금융감독원의 통계를 보면 전세자금대출을 취급하는 기관들이 4.4%~13.8%로 확인 됩니다. 어디까지나 편차가 존재하기 때문에 개인별로 어떤 구간에 진입하느냐에 따라 달라질 수 있게 됩니다.
정책자금을 활용 할 수 있다라고 한다면 4% 초반이 되겠지만 그것이 아닌 일반 전세자금대출 기준으로 한다면 평균치를 수도권은 7%, 지방은 8% 정도를 평균치로 놓고 문의하는것이 좋습니다.
이 수치는 어디까지나 평균치일 뿐이며 상황에 따라 이보다 낮은 금리가 적용될 수 있고, 높게 책정 될 수 있습니다.
금리를 낮추는 가장 첫번째 방법은 신청 금액을 줄이면 됩니다. 예로 전세가격이 3억 이라고 한다면 맥시멈인 1억 8천만원을 빌리는것과 1억을 빌리는것은 후자가 금리가 대부분 낮게 책정 됩니다.
돈을 더 많이 빌리니 이자가 더 낮아야 하는것이 아니냐고 반문하시는 분들도 있습니다. 하지만 금융사 또한 이자 수익을 통해 이윤을 창출하기도 하지만 연체 가능성이 낮은 고객들에게 더 낮은 금리로 대출을 승인 합니다.
비슷한 예로 신용등급을 생각하시면 됩니다. 재직기간 및 소득, 부채가 모두 동일한 직장인, 개인사업자라 하더라도 신용등급이나 신용점수가 높으면 대출이자를 조금 더 낮게 받을 수 있다는것은 이미 알고 계실것 입니다. 이와 비슷하다고 할 수 있습니다.
전세가 대비 최대한 한도를 받는다는것은 반대로 이야기 하면 연체할 가능성이 그만큼 높아진다고 판단을 하게되는것 입니다. 하지만 이와같은 상황에서도 신용점수 및 연간소득에 따라서 금리가 달라질 수 있습니다.
전세자금대출 소득증빙
전세자금대출은 형태상으로 원리금상환이 불가능 합니다. 따라서 대부분이 상환 기간 동안 이자만 납입하는 만기일시방식으로 운영 됩니다. 한도를 결정하는 중요한 요인 가운데 하나가 소득 입니다. 따라서 소득증빙은 필수로 이루어져야 합니다. 만약 주부일 경우 배우자 대체 소득 가능 합니다. 금융사마다 차이가 있지만 전세권설정 + 채권양도양수 계약조건을 전제로 했을 때 전세자금대출 승인 기준을 갖추기도 합니다.
개인적인 사견을 조금 덧붙이자면 가능하다면 전세권설정은 하는것이 유리 합니다. 보통 서울보증보험에서 이를 취급 합니다. 전세권설정을 해야 하는 이유는 두가지 입니다. 차 후, 세입자에게 돈을 돌려받지 못하는 최악의 상황을 어느정도 피할 수 있다는 것.
두번째는 급하게 돈이 필요해 전세금을 담보로 대출을 원할 때, 전세권설정이 되어 있지 않다면 신청 자체가 되지 않고 부결이나 거절을 하는 금융사들이 많습니다. 전세권설정을 한다고 해서 아무런 피해가 가지 않는 만큼 가능 하다면 신청시 이 기준이 있는 금융사를 선택하셨으면 합니다.
전세자금대출 금리 한도를 결정짓는 2가지 가장 큰 요인은 신용등급, 연간소득 두가지 입니다. 여기에 한가지 더 추가를 하자면 앞서 언급한바와 같이 전세금 대비 LTV 비중을 줄일수록 금리가 낮아질 가능성이 높아 집니다.
상담을 받고자 할 때, 비율별로 금리를 비교해 보는것도 괜찮습니다. 또한 금융사에 따라 월초, 월말 등 총량제 적용 범위 및 한도 소진 여부에 따라서도 변동 될 수 있으니 계약체결전 이에 대한 부분을 꼭 체크해보셨으면 합니다.
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