아파트 구입을 앞두고 주택담보대출(주담대)을 고민하고 있다면, 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 대출 비율(LTV)입니다.
특히 최근 들어 LTV 최대 80%까지 확대 적용되는 경우가 있어, 실수요자들 사이에서 큰 관심을 끌고 있는데요.
그렇다면 누구나 아파트 담보대출 비율을 80%까지 받을 수 있는 걸까요?
LTV 확대가 적용되는 대상자 조건은 무엇인지, 구체적인 자격과 제한 사항까지 꼼꼼히 정리해드립니다.
LTV란 무엇인가요?
Contents
LTV(Loan To Value)는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 뜻합니다.
예를 들어 아파트 시세가 5억 원일 경우, LTV 80%가 적용된다면 최대 4억 원까지 주택담보대출이 가능하다는 의미입니다.
과거에는 투기과열지구나 조정대상지역에 따라 LTV가 40~70% 수준으로 제한되어 왔지만, 최근 정부는 실수요자 중심으로 LTV 규제를 완화하고 있습니다.
아파트 담보대출 80% 가능한 조건은?
1. 무주택자 또는 생애 최초 구입자
- 무주택자 또는 생애 최초 주택 구매자에게는 LTV 최대 80%까지 허용됩니다.
- 생애 최초는 본인과 배우자 모두 과거에 주택을 소유한 이력이 없는 경우로 정의됩니다.
- 단, 구입하려는 주택이 실거주 목적이어야 하며, 시세 6억 원 이하(지방은 5억 이하) 등 가격 요건도 함께 충족해야 합니다.
2. DSR 규제 안에서 대출 가능해야 함
- LTV가 80%라도 총부채원리금상환비율(DSR)을 초과하면 대출 승인이 불가능합니다.
- DSR은 연소득 대비 원리금 상환 비율로, 일반적으로 40% 이내를 적용합니다.
- 따라서 연소득에 따라 실제 가능한 대출 금액은 LTV보다 적을 수 있습니다.
3. 주택 구입 목적의 담보대출일 것
- 80% LTV는 주택 구입용 담보대출에 한정됩니다.
- 이미 보유한 주택에 대해 생활자금 목적이나 대환 목적으로 받는 대출은 보통 LTV 70% 이하로 제한됩니다.
4. 부부합산 소득 및 세대주 여부
- 보금자리론이나 디딤돌 대출 등 정책상품을 통해 80%까지 받으려면
- 부부합산 연소득 7천만 원 이하(맞벌이 8천5백만 원 이하)
- 세대주로서 1주택 이하 또는 무주택 조건 충족이 필요합니다.
지역에 따라 다른 LTV 적용 기준
LTV는 주택의 위치에 따라 다르게 적용되며, 조정대상지역과 투기과열지구일수록 낮은 비율이 적용됩니다.
다만, 생애 최초 주택 구입자에 한해 규제지역에서도 예외적으로 80%까지 가능한 경우가 생겼습니다.
| 구분 | 일반 LTV | 생애 최초 구입자 LTV |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 최대 40% | 최대 80% (조건 충족 시) |
| 조정대상지역 | 최대 50% | 최대 80% (조건 충족 시) |
| 비규제지역 | 최대 70% | 최대 80% 가능 |
※ 단, DSR 규제나 주택 가격 조건에 따라 실제 가능 금액은 달라질 수 있습니다.
1주택자는 80%까지 받을 수 없을까?
1주택자의 경우, 원칙적으로는 LTV 최대 70% 수준까지만 가능합니다.
하지만 다음 조건을 만족하면 예외적으로 LTV 상향이 적용될 수 있습니다.
- 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 갈아타기 위한 목적
- 기존 주택 매매계약서 제출 + 1년 이내 처분 조건 이행
- 일정한 실거주 목적 증빙 가능 시
이처럼 갈아타기 대출의 경우에는 규제지역에서도 한시적으로 LTV가 완화될 수 있어, 금융기관과 상담 후 적용 가능성을 확인해 보는 것이 좋습니다.
실거래가와 시세 차이, LTV 적용 기준은?
LTV는 KB시세나 한국부동산원의 공식 시세를 기준으로 산정되며, 실거래가와는 다를 수 있습니다.
특히 최근 하락장에서는 실거래가가 시세보다 낮은 경우가 많아 대출 가능 금액이 더 줄어들 수 있습니다.
예를 들어 시세 5억 원의 아파트를 4억 5천만 원에 매입할 경우, LTV 80%는 시세 기준으로 계산되므로 4억까지 대출 가능하지만, 실거래가 기준으로 적용되면 3억 6천만 원까지로 줄어들 수 있습니다.
아파트 담보대출 80% 받으려면 체크해야 할 것
- 자신이 생애 최초 주택 구입자인지 확인하기
- 구입 목적, 거주 요건, 주택 가격 요건 충족 여부 확인
- DSR 40% 이내인지 사전 계산해보기
- 정책 상품(보금자리론, 특례보금자리론) 활용 가능성 확인
- 대출 실행 전 은행별 금리, 심사 조건 비교 필수
아파트 담보대출에서 LTV 80%까지 받을 수 있다는 것만으로는 충분하지 않습니다.
그 안에는 소득 요건, 규제지역 여부, DSR, 주택 가격 조건 등 다양한 변수가 존재합니다.
무주택자 또는 생애 최초 주택 구입자에게는 LTV 우대가 주어지므로, 해당 조건을 충족하는 분이라면 2025년 현재의 규제 완화 기조를 적극 활용하는 것이 중요합니다.