전세보증금을 돌려주어야 할 시점은 다가오는데, 현재 소득이 없거나 증빙이 어려운 차주들은 “DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 대출이 거절되지 않을까?”라는 큰 불안감을 느낍니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 소득이 없더라도 전세보증금 반환대출을 받을 수 있는 ‘금융적 통로’는 열려 있습니다. 금융기관은 증빙소득이 없는 경우에도 ‘추정소득’이라는 대안적인 평가 지표를 활용하기 때문입니다.
소득 증빙이 어려운 상황에서 전세보증금 반환대출을 승인받기 위한 세 가지 구조적 해법을 분석합니다.
1. ‘추정소득’ 활용: 신용카드와 건강보험료의 재해석
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직장인처럼 급여 명세서가 없더라도, 차주가 평소에 지출하는 비용이나 납부하는 공과금을 통해 ‘상환 능력’을 역으로 추산하는 방식입니다.
최근 1년 이상의 신용카드 사용액이나 지역가입자 건강보험료 납부액을 바탕으로 소득을 환산합니다. 예를 들어, 건강보험료를 월 15만원 정도 납부하고 있다면 이를 연봉 약 4,500만 원~5,000만 원 수준의 소득으로 인정해 주는 식입니다.
다만, 은행마다 인정해 주는 ‘소득 보정 계수’에 차이가 있으므로 본인에게 유리한 항목을 선택하는 것이 중요합니다. 관련 기준은 금융감독원의 개인신용평가 가이드를 준수합니다.
2. 역전세 특례 규정: DSR 대신 DTI 60% 적용
2025년 현재, 정부는 전세금 하락으로 고통받는 임대인을 위해 소득 요건을 한시적으로 완화해 주는 특례 정책을 운영하고 있습니다.
일반적인 주택담보대출은 모든 부채를 고려하는 DSR 40%를 넘기기 매우 힘들지만, 역전세 반환 목적에 한해 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용받을 수 있습니다.
DTI는 주택대출 외 다른 대출은 이자만 계산에 포함하므로 무소득자가 추정소득을 활용할 때 한도를 확보하기 훨씬 유리한 구조입니다. 이러한 특례는 임차인에게 보증금을 반환한다는 ‘목적성’이 확인될 때만 가능하며, 상세 내용은 금융위원회의 정책 지침을 따릅니다.
3. 배우자 소득 합산 및 상호금융권의 ‘심사 유연성’
본인의 추정소득만으로 한도가 부족하다면, 가족의 데이터를 결합하거나 심사 기조가 다른 금융권을 공략해야 합니다.
- 부부 합산 소득 활용: 본인이 무소득이더라도 배우자가 소득이 있다면, 부채와 소득을 모두 합산하여 심사를 진행할 수 있습니다. 단, 이 경우 배우자의 기존 부채도 DSR에 포함되므로 정밀한 계산이 필요합니다.
- 상호금융(새마을금고 등)의 해석: 1금융권은 추정소득 적용에 보수적이지만, 새마을금고와 같은 곳은 담보물의 가치와 차주의 실질적 상환 의지를 고려해 추정소득 인정 범위를 더 유연하게 ‘해석’해 주기도 합니다.
- 금융자산 입증: 소득은 없지만 본인 명의의 예적금이나 보험 해약환급금 등 금융자산이 풍부하다면 이를 근거로 상환 능력을 소명할 수 있습니다.
‘소득이 없어도 증거는 있다’는 점이 핵심입니다
전세보증금 반환대출에서 무소득자가 겪는 가장 큰 난관은 심사 자체가 불가능한 것이 아니라, 본인의 소비 데이터가 ‘금융기관의 언어(소득)’로 적절히 번역되지 않는다는 점입니다.
따라서 무작정 상담을 받기보다, 최근 1년간의 신용카드 누적 사용액과 건강보험료 납부 확인서를 미리 준비하여 어떤 방식이 본인의 상환 능력을 가장 높게 증명해줄지 시뮬레이션해야 합니다.
시스템의 로직을 활용한다면, 소득이 없는 상태에서도 소중한 자산을 지키고 임차인과의 약속을 이행할 수 있는 길을 찾을 수 있습니다.
※ 이 글의 판단 기준은 주택담보대출 기준 페이지 의 설명을 바탕으로 작성되었습니다.