집이 한 채 있는 사람이 한 채를 더 사려고 은행에 가면 “대출이 불가능합니다”라는 답변을 듣기 십상입니다. 반대로, 이미 집을 여러 채 가진 사람이 급전이 필요해 담보 대출을 신청하면 “기존 세입자 보증금 때문에 한도가 없습니다”라는 말을 듣습니다.
다주택자는 대한민국 부동산 금융 규제의 최우선 타겟입니다. 신용점수가 아무리 높고 소득이 많아도, ‘주택 수’ 자체가 대출의 가장 큰 장애물이 되는 구조입니다. 하지만 길이 완전히 막힌 것은 아닙니다. 자금의 ‘사용 목적’을 어떻게 소명하느냐에 따라 꽉 막힌 한도가 열리기도 합니다.
이 글에서는 다주택자를 가로막는 LTV 규제의 실체와, 이를 우회할 수 있는 ‘생활안정자금’ 및 ‘처분 조건부’ 대출의 전략적 활용법을 분석합니다.
핵심 요약: 다주택자가 넘어야 할 3가지 규제 장벽
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다주택자의 대출은 ‘어디서(지역)’, ‘무엇을(목적)’, ‘어떻게(조건)’ 하느냐에 따라 승인 여부가 갈립니다.
| 구분 | 신규 주택 구입 목적 | 생활 안정 자금 목적 |
|---|---|---|
| 규제 지역 (서울 강남3구+용산) |
대출 원칙적 불가 (LTV 0%) (단, 기존 주택 처분 조건 시 가능) |
LTV 30%~40% 가능 (연간 한도 제한 폐지됨) |
| 비규제 지역 | LTV 60% 가능 (단, 처분 조건 붙을 수 있음) |
LTV 60% 가능 (DSR 범위 내) |
| 필수 약정 | 기존 주택 2년 내 처분 서약 | ‘추가 주택 매수 금지’ 서약 (위반 시 대출 회수) |
1. 구입 자금: “집 사라고 돈 빌려주진 않습니다”
정부의 입장은 명확합니다. “집이 있는 사람이 빚을 내서 집을 또 사는 것(투기)”을 막겠다는 것입니다.
따라서 규제 지역(강남, 서초, 송파, 용산) 내에서는 2주택 이상 보유 세대가 주택 구입 목적으로 주담대를 받는 것이 원칙적으로 금지되어 있습니다.
만약 꼭 대출을 받아 이사를 가야 한다면, 기존에 살던 집을 2년 안에 파는 조건(처분 조건부)을 걸어야만 대출 승인이 납니다. 이 약속을 지키지 못하면 대출금은 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지되는 페널티를 받습니다.
2. 생활 안정 자금: 돈은 빌려주되, 쇼핑은 금지
그렇다면 다주택자는 급전이 필요해도 집을 담보로 잡힐 수 없을까요? 아닙니다. 집을 사는 목적이 아니라면 ‘생활안정자금 대출’이 가능합니다.
과거에는 이 한도가 1년에 1억 원(또는 2억 원)으로 묶여 있었으나, 현재는 그 한도가 폐지되어 LTV와 DSR 범위 내에서는 얼마든지 빌릴 수 있습니다.
⚠️ 치명적인 조건: 추가 약정서
생활안정자금을 받는 순간, 차주는 은행에 “이 돈을 갚기 전까지는 주택(분양권 포함)을 추가로 매수하지 않겠습니다”라는 약정서를 써야 합니다.
만약 대출 기간 중 몰래 집을 샀다가 적발되면, 대출금 회수는 물론 금융질서 문란자로 등재될 수 있습니다. 즉, 다주택자에게 대출은 ‘자금 유동성’을 주는 대신 ‘투자 활동’을 묶어버리는 족쇄가 됩니다.
3. 방공제와 DSR의 이중고
다주택자가 대출을 받을 때 한도가 예상보다 훨씬 적게 나오는 실무적인 이유는 따로 있습니다.
- 방공제 의무 적용: 다주택자는 MCI/MCG(보증보험) 가입이 제한됩니다(1인당 2건 제한). 따라서 대출을 받을 때마다 방 1개분의 최우선변제금(서울 기준 5,500만 원)이 강제로 차감됩니다. 집이 3채라면 1억 6,500만 원의 한도가 그냥 사라지는 셈입니다.
- DSR 합산의 공포: DSR은 차주가 가진 ‘모든 빚’을 합칩니다. 이미 여러 채의 집을 보유하고 있다면 기존 담보대출과 전세보증금 반환 대출의 이자 부담이 합산되어, 추가 대출을 받을 DSR 여유 공간이 0에 수렴하는 경우가 많습니다.
내 한도를 온전히 지키기 위한 현실적 조언
다주택자에게 ‘그냥 나오는 대출’은 없습니다. 자금이 필요하다면 목적을 명확히 해야 합니다.
만약 다른 곳에 투자하기 위해 대출을 일으키려는 것이라면, 생활안정자금 대출의 ‘추가 매수 금지’ 약정에 걸려 낭패를 볼 수 있습니다.
반면, 순수하게 사업 자금이나 긴급 생활비가 목적이라면 LTV 규제가 완화된 비규제 지역 물건부터 담보로 활용하거나, 사업자 대출(후순위)을 통해 DSR 우회를 고려하는 방법이 대안이 될 수 있습니다.
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