채권최고액 때문에 실제 잔액보다 대출 한도가 적게 나오는 구조

집을 담보로 추가 대출을 알아보러 갔다가 황당한 경험을 하는 분들이 있습니다. “저는 원금을 꾸준히 갚아서 이제 대출 잔액이 1억 원밖에 안 남았습니다”라고 말했지만, 은행 직원은 “등기부등본상 고객님의 기대출은 1억 2천만 원으로 잡혀 있습니다”라고 답합니다.

이 2천만 원의 괴리는 바로 ‘채권최고액’이라는 은행의 안전장치 때문에 발생합니다. 내가 실제로 갚아야 할 돈보다 서류상 빚이 더 많아 보이는 이 구조는, 특히 후순위 추가 대출을 받을 때 한도를 갉아먹는 결정적인 원인이 됩니다.

이 글에서는 은행이 왜 실제 대출금보다 더 많은 금액을 설정하는지 그 구조를 이해하고, 부풀려진 채권최고액을 줄여 숨겨진 한도를 되찾는 방법인 ‘감액 등기’에 대해 설명합니다.

핵심 요약: 실제 빚 vs 서류상 빚의 차이

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여러분이 생각하는 부채(잔액)와 은행이 심사할 때 보는 부채(채권최고액)는 다릅니다. 이 차이가 추가 대출 한도를 결정짓습니다.

은행은 돈을 빌려줄 때 최악의 상황을 가정합니다. 만약 고객이 이자를 연체하고, 결국 집이 경매로 넘어가게 된다면 은행은 원금뿐만 아니라 그동안 밀린 이자, 연체 이자, 그리고 경매 신청 비용까지 모두 회수해야 합니다.

그래서 은행은 대출 원금(100%)만 근저당권으로 설정하는 것이 아니라, 미래에 발생할 수 있는 비용까지 포함하여 통상 대출 금액의 110%(1금융권)에서 120%(2금융권)를 ‘채권최고액’으로 설정합니다.

예시: 3억 원 대출 실행 시 → 등기부등본 을구에는 ‘채권최고액 금 3억 6천만 원(120% 설정 시)’으로 기재됨.

문제는 처음 대출을 받을 때가 아니라, 시간이 지나 추가 대출(후순위 담보대출)을 받을 때 발생합니다.

여러분이 열심히 원금을 갚아서 3억 원 대출이 1억 원으로 줄었다고 가정해 봅시다. 하지만 등기부등본상 채권최고액은 여전히 처음 설정한 ‘3억 6천만 원’ 그대로 남아있습니다.

이때 다른 은행에 가서 추가 대출을 신청하면, 그 은행은 당신의 현재 잔액(1억)이 아니라 등본에 적힌 채권최고액(3억 6천)을 기준으로 선순위 대출 규모를 파악합니다.

즉, 실제 빚은 1억이지만 서류상 빚은 3억 6천만 원으로 간주되어, 추가로 나올 수 있는 한도가 대폭 줄어들거나 아예 없는 결과가 나옵니다.

억울하게 줄어든 한도를 복구하는 방법은 ‘감액 등기’입니다.

원금을 많이 상환했다면, 기존 대출 은행에 요청하여 “현재 잔액에 맞춰 채권최고액을 낮춰달라”고 변경 등기를 신청할 수 있습니다.

예를 들어 잔액이 1억 원 남았다면, 채권최고액을 1억 2천만 원(120% 기준) 수준으로 낮추는 것입니다. 이렇게 하면 서류상 부채 규모가 줄어들어 추가 대출 여력이 생깁니다.

주의사항: 감액 등기 시에는 법무사 수수료와 등록면허세 등 소정의 비용이 발생합니다. 추가 대출로 얻는 이익과 감액 등기 비용을 비교해보고 결정해야 합니다.

채권최고액은 은행이 스스로를 보호하기 위한 안전장치이지만, 차주 입장에서는 실제보다 대출이 많아 보이게 만드는 족쇄가 되기도 합니다.

추가 자금이 필요하여 후순위 담보대출이나 대환대출을 고려하고 있다면, 반드시 본인 소유 주택의 등기부등본 ‘을구’를 열람하여 현재 설정된 채권최고액이 얼마인지 확인해봐야 합니다.

실제 잔액과 괴리가 크다면 감액 등기를 선행하는 것이 한도 확보 방법 가운데 하나의 선택지가 될 수 있기도 합니다.

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