은행 대출의 첫 번째 관문은 ‘재직증명서’와 ‘원천징수영수증’입니다. 그렇다면 직장이 없는 전업주부나, 소득이 불규칙한 프리랜서, 혹은 잠시 쉬고 있는 무직자는 내 집 마련 대출이 불가능할까요?
결론부터 말씀드리면 “가능합니다”. 금융권에는 ‘버는 돈’을 증명할 수 없을 때, ‘쓰는 돈’이나 ‘내는 세금’을 바탕으로 소득을 추정해 주는 시스템이 존재하기 때문입니다. 이를 잘 활용하면 연봉 5천만 원 직장인과 동일한 한도로 대출을 받을 수 있습니다.
이 글에서는 소득 사각지대에 놓인 분들이 주택담보대출 승인을 받기 위해 활용해야 할 ‘추정 소득(인정 소득)’의 3가지 활용법과 주의사항을 정리합니다.
핵심 요약: 증빙 소득이 없을 때의 대안
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4대 보험 가입자가 아니더라도, 아래 3가지 지표 중 하나만 충족하면 은행은 당신을 유효한 소득자로 간주합니다.
| 구분 | 활용 조건 (Data) | 특징 및 한도 |
|---|---|---|
| 1. 신용카드 (신고 소득) |
본인 명의 신용/체크카드 연간 사용액 (약 2천만 원 이상) |
가장 대중적인 방법. 최대 연 5,000만 원까지 소득으로 인정 가능. |
| 2. 건보료 (인정 소득) |
지역가입자 건강보험료 월 납부액 (3개월 이상) |
프리랜서에게 유리. 월 15~20만 원 납부 시 연봉 4~5천만 원으로 환산. |
| 3. KCB 소득 (추정 소득) |
신용평가사(KCB)가 산출한 소득 예측 모델 점수 |
위 두 가지가 없을 때 활용. 인정 비율이 낮아 한도가 적게 나올 수 있음. |
1. 신용카드: “쓴 만큼 번 것으로 쳐줍니다”
은행은 “매년 2,500만 원 정도를 카드로 긁는 사람이라면, 생활비를 제외하고 최소 연봉 5,000만 원 정도의 능력은 될 것이다”라고 역산(Estimation)합니다.
이것이 바로 신고 소득(신용카드 소득공제 내역 활용)입니다. 전업주부나 무직자가 가장 많이 사용하는 방법이며, 시중은행 주택담보대출 심사 시 정식 소득으로 100% 인정받습니다.
- 조건: 국세청 연말정산 자료 확인이 가능한 본인 명의 카드여야 합니다. (배우자 카드 사용분 불가)
- 한계: 아무리 카드를 많이 써도(연 1억 원을 써도), 인정해 주는 소득의 상한선은 보통 연 5,000만 원입니다. 따라서 5천만 원 소득으로 DSR 40%를 계산했을 때의 한도가 본인의 최대 대출 가능액이 됩니다.
2. 건강보험료: 지역가입자의 강력한 무기
직장이 없는 프리랜서나 퇴사자의 경우, 지역가입자로 건강보험료를 내고 있다면 이를 활용하는 것이 훨씬 유리할 수 있습니다.
건강보험료는 소득과 재산을 기준으로 부과되므로, 은행은 이를 역으로 환산하여 소득을 추정합니다. 대략 월 15만 원 이상의 건보료를 내고 있다면, 연소득 4,000만 원 이상으로 인정받을 수 있습니다. 특히 최근 3개월 납부 내역만 있으면 되므로, 퇴사 직후 대출을 받을 때 유용한 전략입니다.
3. 주의사항: DSR 앞에서는 평등하다
무직자도 대출이 된다는 말에 희망을 가졌다가, 막상 한도 조회 후 실망하는 경우가 있습니다. 이유는 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 때문입니다.
신용카드나 건보료로 소득을 인정받더라도, 은행은 이 소득을 최대 5,000만 원(은행 내규에 따라 상이)까지만 인정하는 경우가 많습니다.
즉, 서울의 고가 아파트를 사기 위해 연봉 1억 원 수준의 한도가 필요한 경우라면, 이 추정 소득 방식만으로는 한도가 부족할 수 있습니다.
이때는 배우자의 소득을 합산하거나, 2금융권(보험사)의 DSR 50% 규제를 활용하여 한도를 늘리는 추가 전략이 필요합니다.
내 한도를 온전히 지키기 위한 현실적 조언
직장이 없다고 해서 대출 창구에서 위축될 필요는 없습니다. 은행에게 중요한 것은 ‘직장명’이 아니라 ‘상환 능력’입니다.
대출 계획이 있다면 최소 1년 전부터는 본인 명의 신용카드를 꾸준히 사용하는것이 권장 되고 있습니다. 또한, 프리랜서라면 소득 신고를 적게 하여 건보료를 낮추는 것이 무조건 능사가 아님을 기억해야 합니다.
적정 수준의 건보료 납부는 대출 시 수억 원의 한도를 만들어주는 가능성을 높여 줄 수 있는 방법 가운데 하나가 될 수 있습니다.
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