사업자는 왜 DSR이 달라도 주택담보대출 결과가 다를까

개인사업자분들이 은행 상담 후 가장 많이 하소연하는 말이 있습니다. “매출이 1년에 5억이 넘는데, 소득이 없다고 대출이 안 된답니다.” 반대로 어떤 분은 “사업자라서 LTV 80%까지 받았다”고 합니다. 같은 사업자인데 도대체 왜 이런 극단적인 차이가 발생할까요?

이 혼란의 원인은 두 가지입니다. 첫째는 세금 절세를 위해 비용 처리를 많이 하여 ‘신고 소득’이 낮아진 탓이고, 둘째는 대출의 목적이 ‘집을 사는 것(구입자금)’인지 ‘사업에 쓰는 것(운전자금)’인지에 따라 적용되는 룰이 완전히 다르기 때문입니다.

이 글에서는 직장인과는 전혀 다른 체계로 돌아가는 사업자 주택담보대출의 메커니즘과, 낮은 신고 소득을 극복하고 한도를 확보하는 전략을 분석합니다.

핵심 요약: 사업자 대출의 두 갈래 길

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사업자가 주택담보대출을 받을 때는 ‘용도’가 무엇이냐에 따라 적용 규제가 천지 차이입니다. 내가 지금 필요한 자금이 어느 쪽에 속하는지 먼저 파악하십시오.

사업자들은 종합소득세 신고 시 세금을 줄이기 위해 각종 경비 처리를 합니다. 세금 측면에서는 훌륭한 전략이지만, 대출 심사에서는 치명적인 독이 됩니다.

은행은 ‘매출(얼마나 팔았나)’이 아니라 ‘소득금액(얼마나 남았나)’을 봅니다.

연 매출이 10억 원이어도 경비 빼고 남은 신고 소득이 2천만 원이라면, 은행은 당신을 ‘연봉 2천만 원짜리 차주’로 평가합니다. 이 소득으로는 서울의 아파트를 사기 위한 DSR 한도가 턱없이 부족할 수밖에 없습니다.

집을 사야 하는데 신고 소득이 낮다면 어떻게 해야 할까요? ‘소득금액증명원’ 제출을 포기하십시오. 대신 개인사업자도 직장인처럼 ‘추정 소득(환산 소득)’을 활용할 수 있습니다.

단, 이 방법은 ‘가계 자금(집 살 때)’ 대출일 때 유효합니다. 실제 소득 신고액이 너무 적으면(결손 법인 등) 추정 소득 사용이 제한될 수도 있으니 은행별 내규 확인이 필요합니다.

만약 집을 사는 게 아니라, ‘이미 보유한 집’을 담보로 돈을 빌려 사업에 쓰려는 경우라면 이야기가 완전히 달라집니다. 이때는 가계대출 규제인 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되지 않습니다.

대신 RTI(임대업 이자상환비율) 또는 사업성 평가를 통해 대출이 나갑니다. 이 경우 LTV(담보인정비율)가 규제 지역 상관없이 최대 80%까지 가능합니다.

소위 “사업자는 대출이 잘 나온다”는 말은 바로 이 ‘후순위 사업자 담보대출’을 의미하는 것입니다.

주의할 점은 이렇게 빌린 돈을 주택 구입 자금으로 유용하면 안 된다는 것입니다. (자금 용도 외 유용 시 대출 회수 조치)

사업자 대출은 ‘서류 싸움’입니다. 세무 대리인을 통해 신고된 소득금액증명원이 내 실제 상환 능력을 반영하지 못한다면, 과감하게 건보료나 카드 사용 내역을 들고 가십시오.

또한 자금이 필요한 목적이 순수 주거용인지, 사업 운영 자금인지에 따라 규제의 판이 다릅니다. 이 둘을 명확히 구분하여 접근하는 것만으로도 승인 가능성이 달라질 수 있기도 합니다.

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사업자 대출이라 하더라도, 만약 주택 구입이 목적이라면 결국 DSR 규제를 피할 수 없습니다. 소득 산정 방식에 따라 한도가 얼마나 달라지는지 계산 구조를 확인해 보세요.

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