방공제 때문에 주담대 한도가 5천만원 줄어드는 이유는?

주택담보대출 상담을 받다 보면 계산기 두드려본 금액보다 약 5천만 원 정도 한도가 덜 나오는 경우를 흔히 겪습니다. 은행원은 이를 두고 “방공제가 들어갔다”거나 “MCI가 소진되었다”는 알쏭달쏭한 말을 합니다.

분명 내 집 담보가치는 충분한데, 왜 은행은 일정 금액을 강제로 떼고 빌려주는 걸까요? 이는 ‘세입자 보호’를 위한 법적 장치 때문이지만, 차주 입장에서는 억울하게 한도를 깎이는 주범이기도 합니다.

이 글에서는 소위 ‘방공제’라 불리는 최우선변제금 공제 제도가 무엇인지, 그리고 MCI/MCG라는 보증 보험을 통해 어떻게 깎인 한도를 전액 복구할 수 있는지 그 구체적인 방법을 설명합니다.

핵심 요약: 방공제 유무에 따른 한도 차이

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방공제는 지역별로 금액이 다릅니다. 서울의 경우 방공제 적용 여부에 따라 실제 수령액이 5,500만 원이나 차이 납니다. 이 표를 통해 내 지역의 공제 금액을 확인해 보세요.

※ 최우선변제금액은 주택임대차보호법 개정에 따라 변동될 수 있습니다.

‘방공제’의 정식 명칭은 최우선변제금 공제입니다. 쉽게 말해, 집주인이 대출을 못 갚아 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해, 세입자에게 최소한으로 돌려줘야 할 보증금만큼을 은행이 미리 떼어놓는 것입니다.

“나는 실거주할 거라 세입자가 없는데요?”라고 해도 소용없습니다. 은행은 당신이 대출을 받은 후 나중에라도 방 하나를 월세 놓을 가능성을 배제하지 않기 때문에, 방 개수만큼(보통 방 1개분)을 의무적으로 차감하고 대출을 승인합니다.

억울하게 깎인 5,500만 원(서울 기준)을 다 받으려면 어떻게 해야 할까요? 이때 등장하는 것이 바로 모기지신용보험(MCI/MCG)입니다.

이 보험은 은행이 가입하는 보험입니다. “혹시 나중에 세입자가 생겨서 은행이 돈을 떼이게 되면, 보증보험사가 대신 갚아주겠다”는 약속을 하는 것이죠. 이 보험에 가입되면 은행은 리스크가 사라지므로 방공제 없이 LTV 한도 꽉 채워서 대출을 내어줍니다.

중요한 점은 이 보험료를 고객이 아닌 은행이 부담한다는 것입니다. 따라서 고객 입장에서는 무조건 가입하는 것이 이득입니다.

문제는 모든 대출에 MCI/MCG가 적용되지 않는다는 점입니다. 여기서 승인 결과가 갈립니다.

은행의 한도 소진: 각 은행 지점마다 MCI를 가입할 수 있는 총량(쿼터)이 정해져 있습니다. 월말이나 연말에 대출이 몰리면 이 쿼터가 소진되어, “방공제를 해야만 대출이 나간다”고 통보할 수 있습니다.
금리 조건의 차이: 일부 은행은 MCI를 가입해 주는 대신(한도를 늘려주는 대신) 0.1%p 정도의 금리를 더 높게 부르기도 합니다. 이는 은행이 부담하는 보험료 비용을 금리에 녹이는 방식입니다.
다주택자 제한: 일반적으로 MCI/MCG 가입은 1인당 2건까지만 가능합니다. 이미 다른 주택 담보대출에서 이 보험을 쓰고 있다면, 세 번째 주택에서는 방공제가 강제로 들어갈 수밖에 없습니다.

💡 함께 읽으면 좋은 글

MCI 가입으로 방공제 문제를 해결했더라도, DSR(총부채원리금상환비율) 기준을 넘어서면 대출 승인이 거절될 수 있습니다. 내 한도를 결정짓는 또 다른 핵심 변수, DSR 계산 구조를 반드시 먼저 확인하세요.

LTV 70%라는 말만 믿고 자금 계획을 세웠다가는 잔금일 날 수천만 원이 비는 낭패를 볼 수 있습니다. 상담 시 “LTV 70% 되나요?”라고 묻는 것보다 더 정확한 질문은 “MCI 가입 조건으로 방공제 없이 전액 나오나요?”입니다.

만약 주거래 은행에서 “방공제 때문에 한도가 부족하다”고 한다면, 이는 규제의 문제가 아니라 해당 지점의 MCI 한도가 소진되었거나 내부 정책의 문제일 가능성이 높습니다.

이럴 때는 MCI 한도가 남아있는 상호금융 또는 보험회사를 비교하는 것만으로도 사라진 5천만 원을 확보 할 수 있는 가능성이 높아지게 됩니다.

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