DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출, LTV 80%의 진실과 활용법

최근 금융당국의 강력한 가계부채 관리 방안으로 인해 시중 은행의 대출 문턱이 그 어느 때보다 높아졌다.

소득 대비 원리금 상환 비율을 뜻하는 DSR(Total Debt Service Ratio) 규제가 40%로 엄격히 적용되면서, 고소득자라 할지라도 이미 주택담보대출이 있다면 추가 자금을 마련하기가 사실상 불가능해진 상황이다.

이러한 ‘대출 절벽’ 상황에서 합법적인 대안으로 DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출이 금융 소비자들의 이목을 집중시키고 있다.

유동성 위기를 겪고 있는 소상공인과 자금 마련이 시급한 금융 소비자들을 위해, 제도권 내에서 안전하게 자금을 융통할 수 있는 DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출의 구조와 실효성, 그리고 주의해야 할 점을 심층 분석했다.

많은 소비자가 의문을 갖는 점은 “정부 규제가 이렇게 심한데 어떻게 규제를 피할 수 있는가”이다. 이에 대해 금융 전문가들은 ‘자금의 용도’가 다르기 때문이라고 설명한다.

정부가 규제하는 DSR은 가계(Household)가 빚을 내어 부동산 투기를 하거나 과도한 소비를 하는 것을 막기 위함이다.

반면, DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출은 개인이 아닌 ‘사업자(Business)’가 기업 운영에 필요한 운전 자금을 조달하는 목적을 가진다.

따라서 이는 가계 자금 대출 규제의 적용을 받지 않으며, 차주의 소득(연봉)보다는 사업의 지속 가능성과 담보물(아파트)의 가치를 최우선 심사 기준으로 삼는다.

즉, 소득이 잡히지 않거나 기존 부채가 많아 DSR 한도가 초과된 상태라 하더라도, 사업자 자격을 갖춘다면 승인이 가능한 구조다.

현재 서울 및 수도권 규제지역의 경우 1금융권 주택담보대출 비율(LTV)은 40~50% 수준에 머물러 있다.

예를 들어 시세 10억 원의 아파트를 소유하고 있어도, 은행에서는 4억 원가량만 빌릴 수 있다는 뜻이다. 하지만 DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출을 활용할 경우 이야기는 달라진다.

주로 2금융권(저축은행, 상호금융, 캐피탈)에서 취급하는 이 상품은 KB부동산 시세의 최대 80%, 차주의 신용도가 우수할 경우 최대 85%까지 한도를 제공한다.

기존에 은행 선순위 대출이 있더라도, 이를 갚지 않고 그대로 둔 채 후순위로 추가 자금만 확보하는 것이 가능하여 금리 부담을 최소화할 수 있다는 것이 큰 장점이다.

이 상품의 명칭 때문에 거창한 사업체가 있어야만 신청할 수 있다고 오해하는 경우가 많다. 하지만 실제로는 소상공인부터 프리랜서, 심지어 주부까지 폭넓게 이용 가능한 것으로 나타났다.

1. 기존 사업자: 현재 사업자등록증을 보유하고 3개월 이상 사업을 영위 중인 개인사업자 및 법인사업자는 매출 증빙을 통해 금리 우대를 받을 수 있다.

2. 신규 사업자: 직장인이나 무직자, 주부의 경우 대출 신청과 동시에 신규 사업자등록을 하는 방식으로 진행이 가능하다. 이는 예비 창업자로서 DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출을 실행하여 초기 사업 자금을 마련하는 형태다.

단, 신규 사업자의 경우 향후 실제로 사업을 영위해야 하며, 금융사는 이를 확인하기 위한 절차를 거치게 된다.

강력한 한도와 규제 면제 혜택이 있는 만큼, DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출 이용 시에는 반드시 주의해야 할 점이 있다. 바로 용도 증빙(Proof of Usage)이다.

금융업계 관계자는 “이 상품은 주택 구입 자금이 아닌 기업 운전 자금으로 분류되므로, 대출 실행 후 3개월 이내에 자금을 사업 용도로 사용했다는 증빙 자료를 제출해야 한다”고 강조했다.

증빙 자료로는 ▲전자세금계산서 ▲사업장 인테리어 계약서 ▲물품 구매 영수증 ▲직원 급여 이체 내역 등이 인정된다.

만약 대출금을 받아 또 다른 주택을 구입하거나 주식 투자, 도박 등에 사용한 정황이 포착될 경우, 대출금이 전액 회수 조치될 뿐만 아니라 향후 금융 거래에 심각한 제한을 받을 수 있다.

금융위원회는 이러한 자금 유용 행위를 엄격히 모니터링하고 있으므로, 소비자는 명확한 자금 계획 하에 상품을 이용해야 한다.

지금까지 DSR 규제 없는 사업자 아파트 담보대출의 현황과 특징을 살펴보았다. 고금리 시대와 정부의 고강도 규제 속에서 해당 상품은 유동성 위기를 겪는 이들에게 확실한 ‘숨통’ 역할을 하고 있다.

시중 은행의 문턱에 좌절하여 불법 사금융으로 눈을 돌리기보다는, 제도권 금융(2금융권) 내에서 합법적으로 운용되는 사업자 담보대출을 활용하는 것이 내 자산을 지키는 현명한 방법이 될 것이다.

다만, 금융사별(새마을금고, 저축은행, 캐피탈 등)로 금리(연 4%~10% 내외)와 승인 조건이 천차만별이므로, 상담사를 통해 여러 금융사의 조건을 꼼꼼히 비교해 보고 결정하는 것이 바람직하다.

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