“은행에 갔더니 연봉이 적어서 원하는 만큼 대출이 안 나온다고 합니다. 보험사에서는 DSR을 50%까지 쳐줘서 한도가 1억이나 더 나온다는데, 이자가 많이 비싸진 않을까요?”
소득은 그대로인데 대출 한도를 늘리고 싶다면 ‘2금융권 주택담보대출’이 정답입니다. 그중에서도 보험사(삼성생명, 한화생명, 교보생명 등)는 시중은행보다 DSR 규제가 10%p 더 완화되어 있어, 금리 차이는 0.2~0.4%p 수준이면서 한도는 최대 1억 원 이상 더 받을 수 있는 ‘가성비’ 구간입니다.
오늘은 연봉별 은행(40%) vs 보험사(50%)의 실제 대출 가능 금액 차이와, 보험사 주담대를 똑똑하게 활용하는 전략을 정리해 드립니다.
1. 은행 vs 보험사 한도 차이 시뮬레이션
연봉이 5,000만 원인 직장인이 금리 4.5%, 만기 40년 조건으로 대출을 받을 때의 비교입니다.
| 연 소득 | 은행 (DSR 40%) | 보험사 (DSR 50%) | 한도 차이 (더 받는 돈) |
|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 약 2억 9,500만 원 | 약 3억 6,900만 원 | + 7,400만 원 |
| 5,000만 원 | 약 3억 7,000만 원 | 약 4억 6,000만 원 | + 9,000만 원 |
| 7,000만 원 | 약 5억 1,000만 원 | 약 6억 4,000만 원 | + 1억 3,000만 원 |
| 1억 원 | 약 7억 4,000만 원 | 약 9억 2,000만 원 | + 1억 8,000만 원 |
결과: DSR 10%p 차이는 생각보다 큽니다. 연봉 5천만 원 기준 약 9,000만 원을 더 빌릴 수 있어, 서울 외곽 아파트 매수 시 결정적인 역할을 합니다.
2. 왜 보험사인가? (장점 3가지)
2금융권이라고 해서 겁먹을 필요 없습니다. 저축은행/캐피탈과 달리 보험사는 1금융권과 거의 비슷합니다.
- 합리적인 금리: 시중은행이 연 4.0%라면, 보험사는 연 4.3%~4.5% 수준입니다. 큰 차이가 나지 않습니다.
- 만기 40년/50년 가능: 삼성생명 등 주요 보험사는 은행처럼 40년 만기 상품을 취급하여 월 상환 부담을 줄여줍니다.
- 부수 거래 조건 없음: 은행처럼 “청약 가입해라, 카드 써라, 급여 이체해라” 같은 복잡한 요구 조건이 거의 없습니다.
3. 갈아타기 전략 (보험사 → 은행)
보험사 대출은 평생 쓰는 것이 아니라 ‘징검다리’로 활용하는 것이 좋습니다.
- 매수 시점: 소득이 부족해 은행 한도가 안 나오므로, 보험사(DSR 50%)를 이용해 원하는 집을 먼저 매수합니다.
- 보유 기간: 3년 정도 이자를 내며 버팁니다. (이 기간 동안 연봉 상승 노력)
- 3년 후: 3년이 지나면 중도상환수수료가 면제됩니다. 이때 승진 등으로 연봉이 올랐거나 금리가 떨어졌다면, 시중은행으로 대환(갈아타기) 하여 이자를 낮춥니다.
4. 주의사항 (신용점수 영향)
아무리 좋아도 2금융권입니다. 미세한 차이는 있습니다.
- 신용점수 하락: 1금융권 대출보다 신용점수가 조금 더 떨어질 수 있습니다. 하지만 주택담보대출은 ‘착한 대출’로 분류되어, 연체만 없다면 금방 회복됩니다.
- 체증식 상환 불가: 대부분의 보험사는 원금과 이자를 같이 갚는 ‘원리금균등’ 방식만 취급합니다. (초기에 이자만 적게 내는 체증식 불가)
자주 묻는 질문 모음
Q. 제가 가입한 보험사만 되나요?
A. 아닙니다. 보험 가입 여부와 상관없이 대출 신청이 가능합니다. 물론, 해당 보험사 고객이라면 0.1%p 정도 우대금리를 받을 수도 있습니다.
Q. 아파트 말고 빌라도 되나요?
A. 네, 가능합니다. 다만 아파트(KB시세 기준)보다 감정가가 보수적으로 책정될 수 있으며, 금리가 조금 더 높을 수 있습니다.
Q. 기대출이 있어도 한도가 나오나요?
A. 기존 신용대출이나 마이너스 통장이 있다면 DSR 한도를 갉아먹습니다. 이 경우 DSR 50%를 적용해 주는 보험사가 은행보다 훨씬 유리합니다. 은행에서 거절된 분들이 보험사로 가는 이유입니다.
영혼까지 끌어모아야 내 집 마련이 가능한 시대입니다. “은행 아니면 안 돼”라는 고정관념을 버리면, 보험사 주담대라는 1억 원짜리 보너스 카드를 손에 쥘 수 있습니다.
- DSR 50% 적용 시 보험사 주택담보대출 한도 얼마까지 가능할까?
- 상호금융 vs 보험사 주담대 이자 0.1%라도 더 아끼는 방법
- 신용점수 600점(7등급)도 가능할까? 저신용자 아파트담보대출 승인 비결