전세 만기가 다가오는데 세입자는 나간다고 하고, 믿었던 주거래 은행에서는 “DSR(총부채원리금상환비율) 초과로 대출이 어렵다”는 통보를 받으셨나요?
최근 스트레스 DSR 도입과 가계부채 관리 강화로 인해, 소득이 적거나 기존 대출이 있는 임대인분들이 전세퇴거자금대출(전세보증금반환대출) 승인을 받기가 하늘의 별 따기가 되었습니다.
하지만 너무 걱정하지 마세요. 1금융권의 문턱이 높다면, 2금융권 특판 상품이나 사업자 우회 전략을 통해 합법적으로 한도를 마련할 방법은 분명히 존재합니다. 오늘은 은행에서 거절당한 분들을 위한 현실적인 자금 확보 전략을 알아보겠습니다.
1. 왜 1금융권은 DSR 40%에서 거절할까?
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시중 은행(1금융권)은 정부의 가계부채 관리 방안에 따라 DSR 40% 규제를 철저히 지켜야 합니다. 이는 내 연소득에서 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 뜻입니다.
- 기존 주택담보대출이 있는 경우
- 신용대출, 마이너스 통장을 사용 중인 경우
- 소득 증빙이 어려운 프리랜서, 주부, 고령자
위 경우에 해당한다면, 아무리 집값이 비싸고 담보 여력이 충분해도 ‘소득 부족’을 이유로 한도가 나오지 않거나 대출이 거절될 수밖에 없습니다.
2. 해결책: 2금융권 전세보증금반환대출 특판 활용
1금융권이 막혔다면, 시야를 보험사, 저축은행, 캐피탈 등 2금융권으로 넓혀야 합니다. 단순히 금리가 높을 것이라 생각하여 포기하는 경우가 많지만, 최근에는 1금융권 이탈 고객을 잡기 위한 ‘특판 상품’이 많이 출시되어 있습니다.
2금융권 활용의 장점
- DSR 50% 적용: 은행보다 10% 더 여유로운 DSR 기준을 적용받아 한도가 늘어납니다.
- 추정 소득 인정: 증빙 소득이 없어도 신용카드 사용액, 건강보험료 납부 내역 등으로 소득을 환산해 줍니다.
- 중도상환수수료 면제 옵션: 다음 세입자를 구할 때까지만 단기로 쓰고 갚을 수 있는 상품들이 있습니다.
3. DSR을 아예 안 보는 방법? (사업자 담보대출)
만약 2금융권 개인 대출로도 한도가 부족하다면, 개인사업자 주택담보대출(사업자금 용도)을 고려해야 합니다.
사업자 대출은 가계 자금이 아닌 기업 자금으로 분류되기 때문에 DSR 규제를 적용받지 않습니다. 사업자 등록증이 있는 경우(신규 발급 포함), 주택 시세(KB시세)의 최대 80%~85%까지 한도를 받을 수 있어 보증금 반환에 가장 확실한 해결책이 됩니다.
4. 1금융 vs 2금융/사업자 조건 비교표
| 구분 | 1금융권 (은행) | 2금융권/사업자 |
|---|---|---|
| DSR 규제 | 40% (엄격) | 50% 또는 미적용 |
| LTV 한도 | 규제 지역별 상이 | 최대 80~85% |
| 소득 증빙 | 필수 (원천징수 등) | 추정소득 가능 |
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