전세보증금 반환을 위해 대출을 신청했지만 DSR 40% 규제에 걸려 곤란했던 적 있으신가요?
2025년 현재 전세퇴거자금 반환신청 시에는 일정 요건을 충족하면 DSR 예외를 적용받을 수 있는 제도가 존재합니다. 심사 기준과 승인 전략을 구체적으로 알려드릴게요.
전세퇴거자금 반환신청 이란
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“집은 있는데 돈이 없다”… 전세금 반환, DSR에 막혀 난감했던 분들 많지 않나요?
전세 계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 법적 의무가 있어요. 하지만 당장 현금이 준비되지 않은 경우, 대부분 아파트 담보로 ‘전세퇴거자금 대출’을 신청하게 되죠.
문제는 여기서 시작돼요. 담보도 충분하고 신용점수도 나쁘지 않은데, DSR 40% 규제에 걸려 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 사례가 많아졌어요. 실제로 상담 현장에서 “집값이 5억인데 2억 반환 대출도 안 된다”는 문의가 꾸준히 늘고 있어요.
DSR 규제가 전세퇴거자금 대출에 영향을 주는 이유는?
DSR(총부채원리금상환비율)은 소득 대비 부채 상환 비율이에요. 현재 은행권은 기본적으로 DSR 40%를 초과하면 신규 대출이 제한돼요.
예를 들어 연 소득이 5,000만원 이라면 연간 상환 가능액은 2,000만원 수준이고, 이를 30년 만기로 환산하면 약 2억 정도가 한도예요.
하지만 이미 신용대출이나 기존 주택담보대출이 있다면, 추가로 전세퇴거자금 2억을 받는 것은 어려워집니다.
전세퇴거자금 반환 신청 DSR 기준
2025년 현재 전세보증금 반환 목적의 대출은 DSR 규제 예외가 일부 적용되고 있어요. 이는 단순 소비 목적이 아니라 법적 의무 이행(보증금 반환)에 해당하기 때문이에요.
금융위원회 지침에 따르면, 다음 요건을 충족하면 DSR 계산에서 일정 금액을 제외하거나 완화받을 수 있어요.
- 반환 대상이 전세보증금임이 명확할 것 (계약서·임차인 정보 등 증빙)
- 반환 대출 금액이 실제 전세보증금과 일치할 것
- 반환 후 즉시 임차인에게 송금이 확인될 것
- 반환 신청자가 주택 소유자일 것
금융기관별 DSR 예외 적용 방식 차이
1. 은행권
은행권은 DSR 규제가 엄격하지만, 전세퇴거자금 대출은 예외로 분류되어 최대 1억~2억까지 별도 산정이 가능합니다. 단, 반드시 임대차계약서·확정일자·보증금 반환 증빙이 있어야 해요. 신용점수는 올크레딧 920점 이상일 경우 승인율이 높아집니다. DSR 규제는 40% 이내에서 허용 합니다.
2. 상호금융(새마을금고·신협)
DSR 예외 폭이 은행보다 넓고, 나이스 700점대 이상이면 심사 통과가 유리해요. 소득증빙이 다소 부족해도 실거주+전세 반환 목적이면 승인 사례가 많아요. 금리는 보통 4~5% 수준입니다. DSR 규제는 50% 까지 허용해요.
3. 저축은행·P2P
DSR 예외보다는 담보가치와 상환 계획을 중점적으로 봅니다. 신용점수가 600점대여도 가능하지만, 금리는 6~8% 수준으로 높고, 보증금 반환 목적이 명확해야 해요. DSR 규제는 50% 까지 허용해요.
실제 승인 사례로 보는 예외 적용 전략
- A씨 (1주택자, 시세 4억, 반환금 1억5천만 원)
→ 은행권에서 DSR 38% 상태로 1억5천만 원 반환자금 대출 승인. 임대차계약서와 반환 송금 내역을 제출해 예외 적용. - B씨 (자영업자, 소득 입증 어려움, 신용점수 710점)
→ 상호금융에서 전세보증금 반환 목적임을 증빙해 1억8천만 원 승인. DSR 예외가 큰 폭으로 적용됨. - C씨 (다주택자, 2억 반환 필요)
→ 은행에서 DSR 초과로 거절 → 신협 후순위 담보대출 + 반환자금 예외 조합으로 2억 확보 성공.
DSR 예외 적용받기 위해 꼭 준비해야 할 서류
- 기존 전세계약서(확정일자 포함)
- 임차인 반환 요청서 또는 반환 합의서
- 전세보증금 반환 금액 증빙(계좌 입금 내역 등)
- 담보주택 등기부등본
- 소득 증빙 서류(가능한 경우)
이 서류만 잘 준비해도 심사 속도와 승인 가능성이 크게 올라가요.
전세퇴거자금 DSR 비율
- 만기 전세금 반환 자금이 1억~2억 수준인 1주택자
- 기존 대출이 있어도 상환 이력이 양호하고 신용점수가 높은 분
- 소득 대비 DSR이 40% 초과되어 일반 대출이 어려운 분
- 상호금융 또는 후순위 대출을 병행해 유연하게 자금 마련하려는 분
- 은행은 DSR 40%, 2금융권은 50%가 기본.
- DSR 규제 없이 한도를 사용하기 위해서는 실거주 목적 사업자금으로 LTV 80%
- 사업자일 경우 전세반환용도가 아닌 무설정 아파트론으로 담보 설정 없이 2억 이내
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 무직자도 반환자금 대출 DSR 예외를 받을 수 있나요?
소득증빙이 없으면 1금융은 어렵지만, 담보와 반환 증빙이 명확하면 상호금융·P2P에서 일부 가능성이 있어요.
Q2. 기존 주택담보대출이 있어도 예외 적용이 되나요?
네. 반환자금 대출은 기존 대출과 별도로 예외 산정이 가능해, 후순위 대출 형태로 승인되는 경우가 많아요.
Q3. 반환금액이 실제 전세보증금보다 많아도 되나요?
아니요. 예외 적용은 반환금액과 대출금액이 정확히 일치해야 합니다.
📝 핵심 요약
- 전세퇴거자금 반환 목적의 대출은 DSR 예외 적용이 가능해, 규제에 걸려도 자금 마련이 가능
- 은행·상호금융·저축은행별 적용 방식과 필요 서류를 잘 이해해야 승인률이 올라감
- 반환 금액 증빙이 핵심이며, 상호금융 활용 시 소득 입증이 어려운 경우에도 유리
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전세보증금 반환은 단순한 자금 조달이 아니라 법적 의무 이행이에요. 준비만 잘하면 DSR 규제를 우회해 자금을 확보할 수 있는 길이 있습니다.